渭南住宅物业管理与条例草案.doc

渭南市住宅物业管理条例(草案)
(修改二稿)
目录
第一章总则
第二章业主自治
第三章前期物业管理
第四章物业服务与管理
第五章物业的使用与维护
第六章监督管理
第七章法律责任
第八章附则
第一章总则
第一条(立法依据和宗旨) 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,建立文明和谐的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条(适用范围) 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动,适用本条例。
第三条(物业管理概念) 本条例所称住宅物业管理,是指住宅区内的业主以管理规约为基础,通过选聘物业服务企业或者其他形式,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护区域内环境卫生和秩序的活动。
第四条(政府组织领导) 市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立健全物业管理综合协调机制。
第五条(部门职责) 市住房和城乡建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门,对本市物业管理活动实施监督管理。
县(市、区)物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理。
市、县(市、区)人民政府民政、公安、规划、环境保护、价格、城市管理等部门,应当按照职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。
街道办事处、镇人民政府按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督。
第六条(社区居民委员会协助义务) 社区居民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作。
第七条(物业管理协会) 市人民政府应当支持物业服务行业成立物业管理协会,指导监督协会开展物业行业服务、自律、协调等工作。
物业管理协会依法制定和监督实施物业服务规范,协助行业主管部门开展物业招投标和物业承接查验工作,提高物业服务企业服务质量和服务水平,维护物业服务企业合法权益和良好市场秩序。
第八条(信用信息平台) 市人民政府应当加快推进物业服务行业信用体系建设,建立信用信息共享平台,定期向社会公布物业服务企业信用情况。
第二章业主自治
第九条(业主自治形式) 住宅区内的业主可以成立业主大会,选举业主委员会,进行业主自治。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第十条(业主大会、业主委员会规定) 符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位或者业主应当书面告知物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府。由街道办事处、镇人民政府筹备组织召开首次业主大会会议,成立业主大会,并选举产生业主委员会。街道办事处、镇人民政府未依法履行职责的,业主可以自行组织成立业主大会。
业主大会制定、修改管理规约和业主大会议事规则,选举、更换业主委员会成员,筹集、使用专项维修资金,决定本住宅区物业管理模式、选聘解聘物业服务企业、改建重建建筑物及其附属设施,决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主委员会应当执行业主大会决定,依法履行职责。
第十一条(物业管理委员会) 住宅区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会,代行业主委员会职责:
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能成立的;
(三)未选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举,经街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的;
(四)业主委员会不依法履行职责、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会,由街道办事处、镇人民政府征求全体业主意见,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意暂停业主委员会职责的。
第十二条(物业管理委员会人员组成) 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者委托社区居委会组织成立,由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者社区居民委员会派员组成。
物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主成员不少于三分之二,由街道办事处、镇人民政府或者社区居委会在业主中推荐产生。
物业管理委员会成员应当在住宅区内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处、镇人民政府或者社区居委会协调解决。
第十三条(物业管理委员会业主成员条件)  物业管理委员会业主成员
应当符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)履行业主义务,未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同拖欠物业管理服务费;
(三)本人及其近亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职;
(四)遵纪守法,