万科集团营销策划中心培训.ppt

万科集团营销策划中心2009年培训会议
营销策划中心——唐胜涛
7/10/2017
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万科集团营销管理培训
第一节房地产产品策略
第二节房地产价格策略
第三节房地产渠道策略
第四节房地产推广策略
第五节商品房销售管理
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附加
形式
第一节房地产产品策略
一、房地产产品的整体概念
物业实体及无形服务
1、核心:目的、利益
2、形式:质量、区位、建筑风格、规格(面积和户型结构)、设施、实用率、绿化率(环境)、会所、命名和标志、品牌
3、附加:服务(售前、售中、售后)
核心
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房屋面积
预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积
房屋建筑面积:外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。(包括阳台、挑廊、室外楼梯等,且具有上盖、结构牢固、层高2。2米以上(含)的永久建筑。
房屋建筑面积===套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
套内建筑面积===套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积
共有建筑面积===各产权人共同占有或共同使用的建筑面积(以一定的方式在各产权人之间进行分配)
房屋使用面积:房屋户室内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。
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计算全部建筑面积的范围(部分):
1、单层、二层以上(各层)
2、楼梯间、电梯井等
3、斜面结构屋顶高度在2。2米以上
4、全封闭阳台、永久性结构有上盖的室外楼梯
计算一半建筑面积的范围(部分):
1、未封闭阳台
2、无顶盖的室外楼梯
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共有建筑面积的内容:
公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、设备间、公共门厅、地下室(2。2),以及为整幢服务的公共用房、管理用房
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第二节房地产价格策略
一、房地产价格的特征
1、房地产价格实质上是房地产权益的价格
2、房地产价格可以是交换的价格,也可以是使用的代价
3、房地产价格是长期考虑下形成的
4、房地产的价格易受交易主体之间的个别因素的影响
5、房地产价格受区位影响很大
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二、影响房地产价格的因素
1、供给与需求因素
2、经济因素:国民经济发展水平、物价水平、居民收入、利率、储蓄和消费水平等
3、自身因素:位置、地质条件、面积、日照、景观、结构等
4、政策因素:住房制度、土地制度、城市规划、税收等
5、环境因素:噪声、污染、卫生、景观等
6、人口因素:
7、社会因素:社会稳定、治安、城市化
8、心理因素:
企业外部因素对产品定价的影响:市场供求关系、社会经济状况、顾客需求、竞争者行为、政府干预
企业内部因素对产品定价的影响:产品成本、产品特征、销售渠道与促销宣传,企业的整体营销战略与策略
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三、房地产价格的形式
土地价格、建筑价格、房地价格
销售价格、租赁价格
市场调节价、政府指导价、政府定价
总价、单价、楼面地价
抵押价格、课税价格、征用价格
起价、成交价、均价
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成本导向定价法
需求导向定价法
竞争导向定价法
四、房地产定价的方法
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