廊坊市赛纳河谷年度推广策划案资料.ppt

影响力
在广告营销领域,影响力意味着说服。
目录 Contents
PART Ⅰ区域及未来发展判定
PART Ⅱ项目核心价值及竞争分析
PART Ⅲ客群分析
PART Ⅳ推广策略
PART Ⅴ视觉体系展示
PART Ⅵ媒体策略
PART Ⅶ推广战术执行及预算
2007下半年度营销推广方案
第一部分区域及未来发展判定
从目前分析,项目所在的开发区是整个廊坊价值最高的区域。
区位
环境
交通
价格
客户群
产品
综合
安次区
★
★
★★
★★★★★
★★★★★
★★
16
广阳区
★★★
★★★
★★★
★★★
★★★★★
★★★★
21
开发区
★★★★★
★★★★★
★★★★★
★★
★★★
★★★★★
25
发展展望
城市化进程不可逆转,开发区必然成为廊坊的新城市中心,促使城市重心发生转移。主要表现是新企业入驻、城市人口膨胀和密度增大,以及建筑密度的增加、商业和服务业的繁荣。
城市的土地价值进一步增值。
核心地带的“低密度居住项目”成为绝版。
在这一背景下,本案的价值将存在难以估量的增值空间,具备实现超额利
润的天然基础。
第二部分项目核心价值及竞争分析
主要优势
拥有廊坊市第一家真正意义上的五星级酒店,而它作为一个居住项目的配套;不仅廊坊,在北京也属罕见。
拥有以水景为核心的优越景观资源。
法国风情的低密度别墅洋房社区。
项目本身具备优良的高端产品禀赋,在突出的地域基础上,势必成为廊坊
首屈一指的项目,并对周边区域形成强大辐射。
塞纳河谷
温德梅尔
区域
开发区核心
开发区边缘
景观
2万平米水景

容积率


社区风格
法式
英式
销售环境
全景观现房
未知
入市时间
2007年7月
尚未确定
赛纳河谷与温德梅尔的比较
塞纳河谷
新奥高尔夫
区域
开发区核心
开发区核心
产品类别
别墅、花园洋房
独栋别墅为主
用途
纯居住
偏商务
景观
2万平米水景
高尔夫球场景观
容积率


社区风格
法式
欧式
销售环境
全景观现房
2008年入住
入市时间
2007年7月
已开盘
赛纳河谷与新奥高尔夫的比较
虽然就本质而言,塞纳河谷与新奥高尔夫有一定区别,但该项目已经销
售,并且有部分TOWNHOUSE产品供应市场,因此存在一定的借鉴意义。
新奥高尔夫销售情况和市场判断
联排:230-260平米,均价14000-17000元/平米。
总价:350万以上,赠送6万美金会籍卡。目前仅剩三套。
独栋:350平米以上,单价13000元/平米以上。
总价455万以上,赠送6万美金会籍卡。销售不畅。
总价控制在400万/套以内的别墅项目有良好的发展空间。
第三部分客群分析
项目推广前期,一般以地缘性客户为主;但随着销售进程和地缘客户的消化,客
群必然开始外扩散。
因此从策划角度出发,更应该预判客群的变化趋势。
普遍规律:随着项目级别的提高,总价发生巨大变化的情况下,将
呈现购买人群的区域性逐渐扩大的趋势。
而这种规律,对于产业基础较好,距离北京较近的廊坊表现将更加
明显。
成交区域
北京
香港
杭州
其他外埠
未知
比例
43%
13%
13%
13%
18%
北京御园成交客户情况