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2010泗洪县星河上城一期营销策划提案(1).ppt


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文档列表 文档介绍
泗洪县星河上城 一期营销策划提案
上海道置投资管理有限公司
2010年6月
创造·价值·发展


V. 销售策略
VI. 推广策略
报告架构

形象定位
客户定位
总体定位
整体市场分析
区域市场分析
价格策略
销售控制
整体销售策略
推广执行计划
VI设计
推广策略

产品定位
项目概况与分析/项目区位
本案
概况:占地226亩,总建筑面积32万方,集多层、小高层、高层住宅,酒店式公寓,叠加、复式住宅,商业为一体的大型综合社区。
*
项目四至:地块紧入城迎宾通道—山河西路和濉河、奎濉河景观绿化带,可昭示性强;周边除了建材市场、物流基地外,以农民房为主,配套不完善,档次较低。
西面临泰山路,为车站周边的货运主通道,向北延伸为车站周边的商业配套,路西为老的居民聚集地,再向西是濉河景观带。
西面
南面
东面的衡山南路尚未修建,
目前是树林和沟壑。
东面
北面临山河路,将直通高速。路北侧为沿街公建楼围合的居民自建房,底层为商业门面。
北面
南面为黄河路,少有居民居住,靠近变电站和红利建材市场
南面
项目概况与分析/地块四至
*
周边现有配套:淮北中学、实验小学、树人学校、中心医院、城西医院、长途汽车站、家家乐超市、美食一条街、泗州大街、农业银行、电力公司等
周边交通:东、西、北分别为衡山南路、山河路、泰山路,形成三路围合。与泗州大街、洪桥路、嵩山路、建设路形成交错路网,直通县城各个区域。山河西路通过改造后将直通高速公路,成为泗洪入城迎宾通道。
项目概况与分析/周边交通及配套
*


高速出口
红利来建材市场
中行
凤凰国际酒店
项目概况与分析/周边交通及配套
泗州大街
山河路
黄河路
衡山路
嵩山路
建设路








本案
博士园
学校
水木清华
小区
电视台
花鸟市场
烈士陵园
淮北中学
淮北花园
工商局
书店文化大世界工行
苏宁电器
华润苏果时代超市建行
洪盛市场
新苑公寓孙何小区
孙何市场
衡山花园金域蓝湾
常熟商业银行
交警大队
阳光花城
城西医院
中心医院
南岛咖啡
农村合作银行
邮政储蓄工商银行
长途车站
圣玛可广场
商贸广场
锦江之星
玫瑰西班牙别墅

农机城
水产城
中源国际物流城
洪桥商城
美食街
五星电器
金色家园
周边现有配套分布图
***
项目概况与分析/SWOT分析
外部因素
内部能力
优势(Strengths)
劣势(Weaknesses)
威胁(Threats)
机会(Opportunities)
S-O:发挥优势,抢占机会
S-T:发挥优势,转化威胁
W-O:利用机会,克服劣势
W-T:减小劣势,避免威胁
区域内同类竞争楼盘少,商品房稀缺;
濉河两岸为未来政府重点打造区域;
连接高速交通入口,城市迎宾通道形象;
区域居民的故土情结
当地对高层的购买抗性;
其他区域楼盘的客户分流;
宏观政策调控的影响
交通便利
自然环境良好;
生活配套较齐全;
规模大盘;
国际大师规划;
非城市主要发展方向;
老城的西南角,形象陈旧;
周边建材城、物流城等大型非生活商业集中;
人员素质比较低;
南侧靠近变电站;
充分利用项目交通、近城市中心的契机,打造符合目标客户的产品
结合项目的特性和泗洪县的规划,充分挖掘项目多元化的优势,策略性地实现价值螺旋上升
利用项目地缘客户树立项目市场形象,形成“蝴蝶效应”,带动整体市场
迎合政府规划,采取合理的规划,使不规则地块充分发挥价值
满足产业升级和城市带来的客户需求,因地适宜地打造相应产品,实现整体价值最大化
利用项目自然资源优势,打造项目的核心竞争力,形成差异化竞争
充分挖掘城西乡镇客户,与片区客户实现互动,实现客户量的持续增长
利用规模及规划优势,弱化项目威胁
合理地设计产品,使项目的劣势对项目的影响最小化,产品的优势最大化,使产品的综合价值具备竞争力
快速开发、销售实现资金快速回笼
SWOT分析:综合项目所有元素,各模块间的交叉结论实现了对区位属性和项目属性的交互性认识
*
——项目商业背景事实(项目、客户、市场)
1、项目规模较大
2、以高层为主多层为辅
3、距城市中心区域较近
4、资源条件较好
5、非城市发展方向
6、城市西入口
占地226亩,总建筑面积35万方
集多层、小高层、高层住宅,酒店式公寓,叠加、复式住宅、商业为一体的大型综合社区
项目处于距中心城区较近,位置优势性明显
地块毗邻城市中心区域,周边交通生活便利

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