金地_上海金地艺境花园洋房项目营销推广策略_75p__销售策划方案.ppt

金地艺境花园洋房——[破冰术]
[一、洋房优势归纳]
—挖掘洋房优势,体现居住价值—
产品力
经典花园洋房
惟一性
上海首创褐石街区
优越性
洋房居住的品质感
和满足感
性价比
中等价位
面积突破
生活体验
生活主张和
居住意境
2011金地艺境花园洋房五大推广价值点
都市
经典
时尚
【洋房优势体现——三要素】
不远离的都市
不过时的经典
不刻意的时尚
轨道交通赋予的城市感、商业街让都市无处不在
褐石街区的永恒、
褐石恒久远艺境永留传
美式生活的全新体验
赫本的时尚化身
[二、客户分析]
—根据产品定义客户,依据政策破解客户—
A、首次购房的刚需客户——针对小户型的花园洋房产品
家庭:80后二口之家,为了结婚买房,或三口之家,重视交通、外观、教育
职业:各企业、事业单位、政府机关新人、自由职业者
生活状态:享受生活,憧憬美式褐石复古风,对生活品质有要求,积蓄不多,但迫于压力必须买房
家庭:三口之家等,重视楼盘品质、升值空间
职业:各企业中高层
生活状态:准备给小孩买房,但长期处于观望态度,由于限购,害怕房市报复性反弹,故跟风抢购
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B、改善型需求的客户——针对大户型的花园洋房产品
家庭:三口之家,重视楼盘品质、周边环境、交通
职业:各企业中高层,政府机关中层,拆迁户
生活状态:已有一套小面积住房,但日益感到捉襟见肘,迫切需要改善
家庭:三口之家,或两代同堂,目前居住和工作都在宝山区域,有地缘因素
职业:各企业中高层,宝钢等宝山大型国有企业
生活状态:喜欢洋房产品,居住品质高,未来居住环境也好
生活也好将有很大提升,洋房产品非常好
有地下室、花园、电梯等,品质非常高,比万科的要好
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[三、经营目标]
—确立整盘经营目标,明确完成洋房销量—
【全盘经营指标】
总套数(套)
整盘总销(亿元)
高层
964
18
花园洋房
563
16
SOHO
337
3
合计
1912
37
高层:86956 ㎡
花园洋房:68356 ㎡
SOHO:17666 ㎡
【11年期内库存结构分析】
物业类型
房型
户型面积(㎡)
面积
面积比例
套数
套数比例
高层
2房
71
18090
%
256
%
2房
91-96
39696
%
431
%
2房
120
24116
%
200
%
3房
153
8262
%
52
%
4房(复式)
196
394
%
2
%
小计
86953
%
964
%
洋房
3房
94-100
18312
%
188
%
3房(复式)
94-100
8853
%
94
%
3房
127-147
12303
%
104
%
4房
158-164
30283
%
178
%
小计
68356
%
563
%
soho
36-87
19228
%
337
%
合计
174537
100%
1912
100%