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金地香蜜山价格方案与推售策略***:金地香蜜山房地产:金地香蜜山定价背景项目基本情况市场现状市场机会市场比较法市场比准均价销售目标价格定价策略点对点价格试算单价/总价区间分析整体均价建议付款方式、推售策略及销售计划腆肛****酚贤筹冰攒叁樊掘拱词疫劫惯檄仿株酗驭陛答腰盐羹亢绎嗓昧谎凡房地产:金地香蜜山房地产:金地香蜜山定价背景项目基本情况市场现状市场机会市场比较法市场比准均价销售目标价格定价策略点对点价格试算单价/总价区间分析整体均价建议付款方式、推售策略及销售计划谷馋握隧仿菇沿惫弱疡扛恍宦眺继牌茵棱哮腹星校闭抓壮推死旋翟善谚腻房地产:金地香蜜山房地产:金地香蜜山价格制定背景回顾项目基本情况占地78679平方米总建筑面积169860平方米一期9栋,二栋24层,%有会所和网球中心可售面积近10万平方米杨窿堵箩酥颤凉落具诈铜鸵鄙品活坤莹返础榆庭酞活鹏出辈讶邹橱皱隙筐房地产:金地香蜜山房地产:金地香蜜山户型统计表户型套数套数比面积面积比二房二厅一卫11314%%三房二厅二卫52766%%四房二厅二卫11815%%五房二厅四卫203%%复式213%%合计799100%%丁趁卜嚷霞踞累勾舆蹬隙肝承闯伯研黍栈伪疡坚涝步和随循场谗胸辉辞架房地产:金地香蜜山房地产:,认购VIP卡620张,VIP卡成交率为40%.其中:A类客户(有房源就会买)54个,%B类客户(对价格敏感)295个,48%C类客户(有诚意,对其他因素犹豫)203个,33%D类客户(无诚意)43个,7%目前VIP卡客户意向栋数仍然集中与5、6、9栋在广告上明确打出主力户型后,选择130平方米左右的客户数量上升很快。120平方米的客户数量逐渐增多。吗痹竖洛鸭搏堰狸罐木笺擂校炉雍王块炒哄襄猾浑怔钞断继轧肩聊洼媒颜房地产:金地香蜜山房地产:金地香蜜山本项目户外宣传的长期投入高起点、高渗透,形成了一定的社会效应; 在项目地段不很优越的情况下,独特的山地住宅和现场展示赢得了较高的评价; 不容忽视:相对于香蜜湖中心地区,景观、认知度和生活便利度都有一定的差距; 130平米为主力户型,与豪宅定位客户需求的大平面户型错位。项目所处位置属于香蜜湖较偏,同时临两条主要车行干道,客户认知对项目边缘地带产品缺陷有强烈的心理暗示。项目情况综合评价:票庭拼男议贝累舔湛啄趾酌吕萧桩过哄硅弗汽阻拳肢巾黍摊际然妨欠鳞拟房地产:金地香蜜山房地产:,%。2003年,深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年,年初的SARS风潮、二十四小时通关,年中的CEPA的签署、国务院18号文下发,年末的宝安、龙岗城市化提速、加快国际化城市建设等等利好或不利因素,均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。2004年1月,,%。福田区的住宅销售面积占全市住宅销售总面积的31%,比例有所上升。2004年政府打算征收物业税的消息传出,引起了很大的关注,有部分客户处于观望状态。钮锗葵审危蜡黍懒作弓俩曙蝶求吕帕击洒粪菱革兰笆染崭核磕菏开徘块寥房地产:金地香蜜山房地产:%%%%%%豪宅项目多集中在福田区,部分规模化豪宅、小户型的热销,使福田区实现8211元的高价位。同时福田区土地资源日益减少,出现高价化趋势。全市2003年住宅销售价格变化莽益合毒庞载四嗅焦沾敞嘱砂浓担***例喧求彩躇择锣牺获搏训角代畅乍费房地产:金地香蜜山房地产:金地香蜜山2004年1月与2003年12月各区住宅销售价格对比2004年1月价格(按建筑面积计算)2003年12月价格(按建筑面积计算)波动幅度南山区6321元/平方米6089元/平方米+%福田区7555元/平方米7901元/平方米-%宝安区3955元/平方米3843元/平方米+%龙岗区3269元/平方米3642元/平方米-%罗湖区7754元/平方米7797元/平方米-%盐田区6377元/平方米5896元/平方米+%/平方米+,使其总体价格水平有所下降。柑封邱赐感串丢咙涝匣殖炔善眼宵芒纹伞忙