四平市区基于人口因素的房地产市场需求分析报告.doc

基于人口因素的四平市房地产市场需求分析人口变动对经济发展的重要影响已不言而喻。同时,市场营销学也强调“市场=人口+购买力+购买欲望”,把人口因素作为市场细分的一个变量。因此,本文试图探究人口因素(包括城镇人口数量、人口年龄结构、非农业人口数量、城市化等)对四平市房地产市场需求的影响。一、四平市的人口现状1、四平市市区户口数和人口数情况户数人口数平均家庭户规模(人/户) 四平市市区人口接近60万人,说明四平市为典型的中等规模城市,城市发展还有较大的空间。,反映在购房需求上主要以中小户型(即小于等于90平方米)的户型结构为主。注:资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。表1四平市市区户口数和人口数情况2、四平市市区人口年龄结构四平市市区60岁以上人口占总人口的比例已经超过14%,说明四平市区已经进入了老龄化社会。另外,25岁到34岁适婚年龄人口占总人口的比例为13%,25岁-45岁的主要购房人口占总人口的比例为32%。注:资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。图1四平市市区人口年龄构成图3、四平市市区农业人口和非农业人口数量情况四平市市区非农业人口占总人口的比重接近20%,主要集中在平西乡、山门镇、石岭镇、叶赫满族镇、城东乡等乡镇。农业人口进城务工的人数正在不断增加,他们是城市房屋租赁市场的消费主体,活跃的租赁市场又进一步刺激了购房需求的扩大。由于城市完备的功能对于农业人口有很强的吸引力,因此乡村人口的城镇化将会是四平市房地产市场需求发展的重要推动力。%%%注:资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。表2四平市市区农业人口和非农业人口数量表注:资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。图2四平市市区农业人口和非农业人口构成图4、市区人口数量和城市化水平的变化情况2003年-2011年,四平市市区总人口数量呈现出波动中增加的趋势。从2011年至今市区总人口数量则呈显出稳定不变的态势,甚至在2013年有所减少。非农业人口呈现出不断增加的趋势。人口自然增长率不断降低,而人口增长率近两年呈现出负增长态势。四平市的城市化水平处于缓慢发展中,潜力很大。年份2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年市区总人口511413513799561989564758568214571734573088574926605722602699589448非农业人口511413513799533534536322539633543022544112545978549322545867533023迁入961991829375100601185711323920711064683562126177迁出782684891041693281079310228104541127112883107118609机械增长率(‰)------(‰)--(‰)-%40%39%38%38%38%37%37%53%43% 注:资料来源于四平市2003-2013年统计局数据。表2四平市市区市区人口数量和城市化水平的变化表二、基于人口因素的住宅需求分析1、市区人口数量与住宅需求住宅总是为人服务的,人口数量在很大程度上决定了对住宅的需求数量。城镇人口数量的变化包括两个方面:城镇人口的自然增长,即出生人数减去死亡人数的净值;城镇人口的机械增长(人口迁移),即迁入人口减去迁出人口的净值。这两方面的变化对房地产需求的影响具有较大的差异。人口的自然增长并非对房地产产生现实的需求,而是二三十年后的潜在需求,因为新生婴儿既无购买住房的能力,也没购买住房的需要。从另一个角度来看,新生婴儿的增多会导致家庭的抚育成本增高,家庭的可随意支配收入减少,对住房的消费也随之减少。人口的机械增长则对房地产产生现实的需求,这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决居住问题的。年份市区总人口(人)人口自然增长率(%)销