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对商业地产的售后回租和售后回购业务的涉税探讨.docx


文档分类:经济/贸易/财会 | 页数:约5页 举报非法文档有奖
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对商业地产的售后回租和售后回购业务的涉税探讨摘要近几年来,商业地产开发企业为促进商业地产销售,加快资金回笼,获得开发资金,使出了浑身解数,售后回租、售后回购等促销手段层出不穷。本文探讨了有关售后回租、售后回购方面的涉税事项。关键词商业地产售后回租售后回购涉税事项一、商业的地产售后回租的涉税分析国税函〔XX〕603号《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》明确表示:“企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的,无论是否办理该不动产的法律权属变更,均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权:获取资产增值收益的权益;承担发生的各种损害而形成的损失;占有资产的权益;在以后资产存续期内使用资产的权益;处置资产的权益。”通常情况下,商业地产的售后回租是指房地产开发企业在与买受人签订房屋销售合同的同时与买受人签订一份房屋租赁合同,买受人将购买的房屋返租给房地产开发商,由开发商统一管理,统一经营。售后回租保证买受人购买商业地产后在一定期限内有固定的租金收益,其目的是为了增强潜在投资人的购买信心,达到成交的目的。根据国税函〔XX〕603号文件精神,除融资性房地产售后回租业务外的商业地产售后回租业务实际上由三项独立的业务组成,涉及以下三个纳税节: 房地产开发企业销售不动产环节房地产开发企业销售不动产应纳销售收入增值税、附加税、土地增值税、土地使用税、印花税、企业所得税;买受人应交纳印花税、契税。买受人将房屋返租给房地产开发企业环节买受人是将房屋租赁给房地产开发企业,买受人作为出租人应纳税包括租赁收入增值税、附加税、房产税、土地使用税、印花税、所得税。房地产开发企业作为承租人,应纳印花税。房地产开发企业统一经营的出租环节因为房地产企业不具备物业经营资质,房地产开发企业将售后回租的不动产统一出租时应承担出租人的纳税义务,应纳租赁收入增值税、附加税、印花税、企业所得税。这一环节要注意的有以下几点:一是根据国家税务总局公告XX年第13号《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》,融资性房地产的售后回租不应按上述办法办理涉税事物;二是对于上述第1、第2项,房地产开发企业不得在不动产销售合同的合同金额中抵减应支付购房者的租金总额,否则将视为偷税漏税的行为;三是对于第2项,作为出租人的买受人为个人的,房地产开发商具有代扣代缴的义务;四是“售后回租”不同于“售后代租”业务,售后代租是房地产开发企业在与买受人签订房屋销售合同时,指定具有物业经营管理资质的第三方与买受人签订一份房屋委托租赁合同,买受人将购买的房屋委托给房地产开发企业指定的第三方统一经营管理,由房地产开发企业对第三方的受托经营事项进行担保,保证购买人在委托期间获得稳定投资收益。售后代租业务不但可以达到增强潜在投资人的购买信心,促成交易的目的,而且还可以起到节税的作用。商业地产售后代租业务涉税环节有两个:一是房地产开发企业销售不动产环节;二是买受人将房屋委托给具有物业经营资质的第三方经营环节。在第二个环节中,买受人负有出租人的纳税义务,受托方作为居间人,受托方的营业收入是挣取经营管理服务费,只对取得的物业经营管理服务费具有纳税义务。二、商业地产售后回购业务的涉税分析售后回购是房地产开发企业在与投资人签订房屋认购合同中附有回购条款,回购条款约定投资人在约定的期限内有

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  • 上传人xiang1982071
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  • 时间2019-01-13