房屋承租人优先购买权之研究——房屋承租人优先购买权研究系列之一.doc

房屋承租人优先购买权之研究——房屋承租人优先购买权研究系列之一案情好像并不复杂,但一审、二审迥然相异的判决却至少可以透露出这样的信息:房屋承租人优先购买权的问题不是一个简单的问题。原告以被告侵犯了自己对浩达商厦一层西侧大厅建筑面积380平方米房屋的优先购买权为由要求确认被告间的商品房买卖合同无效的起诉,颇有“以一隅抗全国”的意味,其影响交易之便捷与效率显而易见,一审法院驳回原告诉讼请求也因此确有道理。可问题在于,原告对自己承租房屋的优先购买权是企业法》第22条、《城市私有房屋管理条例》第10条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第118条等等。上述法规、司法解释涉及承租人优先购买权、合伙人优先购买权、公司股东优先购买权等多种类型。鉴于本文所讨论的是房屋承租人的优先购买权问题,本文只详细列出与房屋承租人优先购买权相关的法规及司法解释。《合同法》第230条的规定前已述及,此处不赘。《城市私有房屋管理条例》第10条规定:“房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下承租人有优先购买权。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”对上面三项规定,学者主要诟病在:“提前三个月”的时间起点不明确。locaLHost所谓“出租人出卖出租房屋”是指出租人有出卖意向还是与第三人已进行磋商,抑或是已与第三人成立买卖合同?宣告买卖合同无效是否合适?是否会损害善意第三人的利益?合同被宣告无效后,房屋所有权的归属不明,是回归出租人还是直接归属承租人?同等条件的内涵不明。这些问题也是本文后面所要着力探讨的。存耶?废耶?——优先购买权制度的价值同很多其他悠久制度一样,走过漫漫风雨历程的优先购买权制度也在现今社会面临存废之争。这个问题其实在本文前面详细引述的那份民国初年大理院判决中已显露端倪——优先购买权“不独限制所有权人之自由处分,且于地方之发达,与经济之流通,亦不无影响”——只不过大理院的法官采用的是附上“期间较长或无期之租户”作为行使优先购买权的条件来进一步限制其行使,而现今有些学者则主张要彻底取消优先购买权制度。这些学者所持的废止理由主要有: 所有权一直是一切财产权的基础,是人对财产最充分、完全、强大的一种支配权。其权利的行使应当是自由的,原则上应不受干涉,这是私法意思自治的要求。因此出卖者在选择出卖对象、内容、价款、方式、时间和地点等的时候,应不受外界的任何影响才对。但是,优先购买权制度,却限制了出卖人在出卖财产时对买受人的选择权。所有者出卖自己的房屋,一般居于多种原因。比如急于脱手,使自己陷于困境的财政状况得以缓解。因此出卖的时机以及时间的要求对房屋所产生的价值是极其重要的。而优先购买权制度往往使出卖人在等待承租人答复的过程中错失良机,最终导致出卖人的最大利益不能及时得以实现,甚至于因时间的延误使得本可以成交的交易根本得不到实现。承典人的优先购买权,共有人的优先购买权亦是如此。因此,从这个角度来看,优先购买权制度妨碍了交易的速度,甚至于损害了出卖人的利益。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉意见》第118条的规定来看,出租人出售出租房屋未尽通知义务致使承租人