第三章 资产评估的基本方法.ppt

第3章资产评估的基本方法
成本法
收益法
市场法
资产评估方法的选择
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成本法
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成本法的评估思路和要素
(一)理论基础
生产费用价值论。即认为资产的价值取决于其购建时的成本耗费,一项资产的原始成本越高,其原始价值越大。
注意:形成资产价值的成本耗费是必须的,体现平均水平。
(二)评估思路
评估值=重置成本-各项损耗
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(三)要素
1、重置成本
(1)概念:资产的现行再取得成本。即按现时市场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费。
(2)分类:复原重置成本&更新重置成本
复原重置成本:采用与被估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等,以现行价格构建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。
完全重置价值
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更新重置成本:采用新型材料,并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等,以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。
小结:复原重置成本与更新重置成本的异同
相同点:功能相同的全新资产;均采用现行价格。
不同点:采用的材料、标准、设计等方面存在差异。
如果同时拥有复原重置成本和更新重置成
本,应选择更新重置成本。
注意
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2、实体性损耗(有形损耗)
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
3、功能性损耗(无形损耗)
由于技术进步导致被估资产功能相对落后,引起资产贬值。
4、经济性损耗
由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值,而非资产本身的问题。
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具体评估方法
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1、重置核算法
原理:将重新取得资产所需的各项成本费用加总得到资产的重置成本。
重置成本=直接成本+间接成本
间接成本=直接成本*一定比例
应用前提:能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。
特点:既适合于计量复原重置成本,又适合于计量更新重置成本。
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[例]重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人工成本500元。根据统计分析,,该机器设备重置成本为:
直接成本为50000元+1000元+800元=51800元
间接成本(安装成本),400元
重置成本合计,52200元。
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2、功能系数法
应用条件:无法获得处于全新状态的被评估资产的现行市价,只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照物,然后通过调整参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资产的重置成本。
原理:利用资产成本与功能之间的函数关系计算重置成本。
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