设计管理工作基本技术内容和要求的简明指引.doc

沿海绿色家园集团项目开发活动中的设计管理工作基本技术内容和要求的简明指引工作阶段一、投资决策二、项目策划三、产品策划四、设计管理五、行销监理工作理念和方法理念:捕捉顾客与市场的商机,拓展业务理念:创新传播生活标准,实现企业自身价方法:利基点分析理念:以环境景观为先导,构筑生活艺术空间方法:价值工程分析理念:4个1(1寸空间,1分价值,1个成本标杆,1个顾客理念)方法:二合三指理念:业主立场、兑现承诺方法:注重细部、专人现场起始点和结束点起始点:市场信息结束点:土地获取起始点:土地已经获得,开发条件已基本明确结束点:概念性方案设计指导文件被批准起始点:批发《开工令》结束点:方案设计报建完成起始点:方案获得政府批准结束点:完成全部初设及施工图(含各专业)起始点:卖点工程和顾客重大敏感点图纸的审查过程:卖点工程和顾客重大敏感点施工监理结束点:签署同意入伙的意见书和入伙通知书发出核心工作内容和产品土地价值评估基础市场调研报告控制性规划方案项目意向书项目投资分析报告(含CS00表)成本框算CS00表编制转让协议土地权益合同成立公司派遣地区董事会成员合作合同、章程拆迁补偿方案参加土地投标或摘牌开发机会可行性研究以利基点是否存在为目的的大价值工程分析各种产品形态组合下的财务分析(盈利、现金流、成本、净现值、内部收益率、回报率,有条件可采用实物期权的方法)对188个问题的轮廓性回答项目策略、概念、定位产品:开发机会可行性研究报告附件一:188个问题的轮廓性回答(项目策划书)附件二:CS01A表附件三:概念性方案设计指导书熟悉情况,消化开发机会可行性研究报告起草完成产品策划报告(以简本的形式)概念性方案招议标收集方案,评估每个方案的优劣,提请召开方案委员会第一次会议确定概念性方案“基因”导入产品:1)产品策划报告(第一稿)要回答十个问题2)概念性方案3)CS01B表4)方案设计文件选择既定的2家策略联盟之一签定合同委托专业设计进入第二次二合三指为满足“一杆两求”采取各项措施“基因”嫁接产品:初设、专业设计、各施工图、工程量测算CS02表合同清单卖点工程和顾客重视敏感点工程产品特征形象识别八线工艺“基因”落实品牌落实技术基础资料和设计依据总体规划的全部成果城市总体规划文本。城市总体规划的主要图纸总体规划阶段的各项专业规划的文本和图纸。(详细内容和深度要求见附件1第一至第三章内容)(二)分区规划的全部成果修建性详细规划的内容应收集以下基础资料:1、城市总体规划、分区规划及控制性详细规划对本地段的规划要求;2、现状居住人口详细资料,包括人口密度、人口构成,平均每户人数等;3、用地现状资料(包括邻近地区);4、建筑现状资料,包括各类性质建筑质量、数量、分布、层数等;5、工程设施及管线现状资料(包括邻近地区);6、工程地质、水文地质等有关资料;7、所在城市或地区历史文脉、地方风貌、建筑传统形式等资料;8、房地产及工程等经济资料(包括房价、地价、各类基础工程造价等)初步总平面设计要求1概述场地现状特点和周边环境情况,详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点,以及在竖向设计、交通组织、景观绿化、环境保护等方面所采取的具体措施。2关于一次规划、分期建设,以及原有建筑和古树名木保留。利用、改造(改建)方面的总体设想。(一)全面的(全部户外工程和单体工程)施工图设计文件:设计文件正本;设计交