房地产项目开发划模板(2018.3.11).doc

项目开发计划模板工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况前期部工程部规划设计条件落实规划条件,了解限制性条件前期部工程部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解工程部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况工程部销售部了解未来发展规划了解地块所属区域的规划,对以后项目开发的影响和支撑销售部前期部土地价值初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触,了解土地出让方式和土地款,以及能否调整销售部前期部了解项目开发成本了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本部工程部了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排销售部工程部土地价值深判可行性研究报告现状图(四至电子文件)前期部工程部市场深度调研市场调查,进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析,进行区域市场调研。销售部前期部项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等,对项目定位、客户定位、产品定位等,提出策略性建议。销售部工程部成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选进行项目开发的方案设计和成本测算。成本控制部销售部工程部成本控制部销售部工程部开发周期及付款计划各部门会同研讨:根据土地的开工条件、市场情况,共同制定开发节奏。项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段寻找合作资金项目招商报告(前期阶段)区域宏微观市场研究项目招商文本中盈利能力分析明确合作伙伴、寻找合作方式(招商阶段)项目商业策划书制定项目财务数据项目部财务部合作伙伴确定制定合作方式、投资回报方式、草拟合同财务总监项目部财务部合作方案确定合作细节确定项目引资(商业计划书)签署战略合作协议协议盖章,存档。财务总监项目部合作实施(实施阶段)合作公司成立及相关手续办理协助办理股权、增资等相关财务问题,工商局办理公司注册。副总经理项目部财务部行政办拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术摘牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳土地款、契税、交易费等合同条款的草拟和完善;提供资金总经理项目部财务部用地规划许可证准备材料,***提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明提供土地出让合同;提供资金缴纳出让金、交易费。前期部财务部行政办建设用地规划许可证前期部土地出让合同资料室:提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸核定土地边界核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用1:500现状地形图需准备3份详规委托设计详规工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土办理土地出让合同地获取阶段土地证交费证明缴纳土地费用建设用地规划许可证地籍图4份(薄膜图)土地登记申请书土地确权来源证明文件土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明行政部:提供企业相关证明资料。规划设计阶段区域市场调研房地产市场调查项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等销售部前期部竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘详细调查项目所在商圈或临近商圈现状调研(商业部分)项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等针对重点商家,进行专向访谈,同时组织相关专业人士进行专业论证。销售部前期部项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展分析、消费需求分析,确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况,确定所选业态开发数量公建部分业态选择与数量确定前期部物业市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标,提出产品类型建议,完成项目定位工作设计部:配合完成公建类配套定位总经理各部门经济测算逐步细化成本测算及利润率分析,进行现金流测算财务总监各部门项目发展报告开发计划:根据宗地状况、市场条件和公司回款要求,初步制定土地开发计划和销售计划;结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议;按营销计划和工程情况排定工期。成本控制部销售部工程部项目考核指标初定:组织讨论,初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求工程:根据工期制定工程款支付计划;工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计设计前期工作明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析,对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改