保障性住房的融资模式探讨.docx

保障性住房的融资模式探讨【摘要】本文主要通过对我国保障性住房建设的基本融资模式的分析,指出目前保障性住房建设融资模式存在的不足,同时借鉴国外发达国家对于保障性住房建设的融资模式,对我国保障性住房融资模式提出一些建议以期保障性住房更好地发展。【关键词】保障性住房;融资模式;困境一、我国保障性住房融资难的现状我国目前保障性住房规模小,所占比例低,中国大陆地区保障性住房占住房存量的比例仅为10%左右,大陆地区的保障性住房存量严重不足。保障性住房对国家财政收入依赖性过强,对地方政府的资金严重不足以及缺乏金融工具的创新和使用等融资渠道过于单一引起的,具体而言:(一)过度依赖政府投入,资金来源单一保障性住房像商品房建设一样需要大量资金,而保障性住房光靠政府提供的资金根本是杯水车薪,由于缺乏吸引社会资金参与的激励机制,保障性住房建设资金来源渠道单一,形成过度依赖政府投入的局面。(二)融资手续复杂,限制过多地方政府对保障性住房的资金投入主要依靠建设无偿或以非常低的价格提供土地。地方的投入资金非常有限,造成了往往在融资项目的审批、放资上的手续复杂,效率低下。这对于保障性住房的建设本身周期较长的现状更是雪上加霜。资金的审批程序复杂,周期长势必延缓整个保障性住房项目。(三)银行信贷风险增加导致信贷难度加大2010年末中国银行业资产占所有金融业资产的比例超过70%,%。房贷等长期资产在银行业占比越来越高,但是坏账也造成了银行在选择贷款对象的时候有所顾忌。同时,在涉及到居民切身利益的公积金贷款、社保基金等都没有能引入有效的担保机制,使得其他融资模式在我国保障性住房领域难有作为。二、我国保障性住房融资模式的可行性研究创新多元化融资方式拓宽融资渠道具有一定可行性,主要可以从以下方式进行:(一)房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs)从国际上的经验来看,将REITs投资于商业、医疗、工业以及商品住宅等商业物业方面,很少运用到保障性住房方面,而事实上,REITs作为一种新型的融资模式在保障房领域有独特的优势:REITs具有高收益率,风险小的特点,一般来说,具有成熟的运作团体和丰富的运作经验,稳定的现金流。开拓REITs一方面能够广泛利用民间小额资本,扩大参与群体,增加资金来源,另一方面能够改善资产负债表,分散金融机构风险。这种投资的周期长更有利于保障性住房的长期性需求,财政部门可以将补贴款直接转给信托公司,避免资金在不同环节造成的回转周期拉长以及资金落实不到位等问题。(二)建设移交项目融资模式(BuildTransfer,简称BT)BT是由BOT模式(建设经营移交)衍生出来的一种新项目投融资建设模式。指的是一个项目的运作通过项目公司总承包,融资、建设验收合格后移交给业主,业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前BT筹集建设资金模式主要运用在公益性和非经营性的基础设施项目和市政公用事业项目上。尽管我国目前没有明确规定BT模式的法律、行政法规,但也无法律、行政法规明文禁止BT模式。我国深圳市、重庆市也相继推行过BT模式,也为BT模式在保障性住房的融资上提供了借鉴意义。BT模式的主要优点:目前银行贷款政策从紧,贷款融资难度大,部份保障性住房项目可能无法在短期内完成资金投入,采用BT模式建设廉租