商业银行不动产抵押贷款管理.ppt

商业银行不动产抵押贷款管理及消费者贷款管理实例分析
学习目标
商业银行不动产抵押贷款管理
不动产抵押贷款的评估
商业银行消费者贷款管理实例分析
居民不动产抵押贷款的二级市场(资产券化)
第一节商业银行不动产抵押贷款管理
居民不动产抵押贷款分类
商业不动产抵押贷款
1992年,中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此,个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式,其业务规模在我国快速扩大。
1996年以后,我,大大刺激了对利率敏感的个人住房贷款的迅猛增长。1998年以后,我国个人住房贷款迅速上升。
2001年末比1997年末增加了5400多亿元,增长了约33倍。
据人民银行统计,2007年6月末,全国商业性个人住房贷款达到25720亿元。比1997年的190亿元增长了135倍。
中国住房抵押贷款发展现状
房价飞涨
不动产抵押贷款(Real Estate Mortgage Loan)
不动产抵押贷款又称作房地产抵押贷款,是一种以不动产作为抵押的放款,主要用于购买办公楼、购物中心、营业场所、仓库、住宅或公寓等,也可用于购买土地。
与其他贷款显著不同的是借款者必须将其拥有的不动产产权交给贷款方作为抵押才能取得贷款,贷款的本金和利息全部归还之后才能收回其产权;如果不能按期归还贷款,商业银行则有权处置作为抵押品的不动产来抵补未偿还的贷款本息。
一、不动产抵押贷款的分类
(一)居民不动产抵押贷款
居民不动产抵押贷款又称私人不动产抵押贷款、居民房地产贷款或住宅抵押贷款。按利率是否可以变动,分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
1、固定利率贷款
固定利率居民不动产抵押贷款主要有两种偿付方式,一是摊销,即每月等额偿付本金和利息,在最后一年末全部偿还所有的本息;二是巨额偿付,即一部分贷款每月等额偿付,另一相当大的部分在期末一次偿付。在后一种偿付方式下,贷款数额一般为抵押资产价值的60%,且期限较短,通常为5年。固定利率贷款主要特点如下(见下页)
(1)每月偿付额
每月偿付额取决于贷款的规横、利率和期限。

在居民不动产抵押贷款的实际发放工作中,商业银行常常通过各种方法来追加其发放贷款的收入:
首付费用。商业银行在发放居民不动产抵押贷款的过程中,除要求借款人支付利息外,还常要求借款人在一开始就支付一笔费用,即首付费用。这种首付费用又称为追加费用或点(Point),因为它是按贷款本金的一定点数收取的。1点在这里指抵押贷款本金的1%。
首付费用使借款人实际能获得的贷款额减少了,因此会使居民不动产抵押贷款的实际利率提高。作为一种粗略准则,如果是一笔15年期的贷款,%;若偿付期为5年,%。

月偿付额(A)的计算方法如下:
式中:P表示贷款的本金;r表示贷款的年利息率;n表示贷款的偿还期限(以年为单位)。每月等额偿付。