房地产企业预售收入涉税的会计处理.doc

房地产企业预售收入涉税的会计处理
作者:陈士章
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)已经于2009年3月份发布,自2008年1月1日实施。由于此前内外资房地产企业适用的关于企业所得税的文件不同,内资房地产企业适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号),而外资房地产企业适用《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号),《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)统一了此前的这两个文件,使得内外资房地产企业税收地位趋于平等。新文件(国税发〔2009〕31号)第九条规定:企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。但是,此前房地产企业适用的企业所得税税率为33%,而2008年以后适用的企业所得税税率为25%,那么企业预售收入按原税率预缴的企业所得税,在2008年及以后预售收入实现销售时应当如何转回呢?
下面,举例分析解决。
ABC房地产有限公司2007及以前年度预售房收入10,000,,适用企业所得税税率33%,适用预计毛利率10%。2008年该部分房屋全部实现收入,实际毛利率25%.忽略其他税金及附加,请根据国税发(2009)31号文要求,分析ABC房地产有限公司企业所得税相关情况。
1、ABC房地产有限公司2007及以前年度预售房收入应预缴企业所得税情况。2007及以前年度应预缴企业所得税=10,000,×10%×33%=330,,会计处理如下:
借:其他应收款330,
贷:银行存款330,
注:也有的企业这样做会计处理:
借:应交税费-应交企业所得税330,
贷:银行存款330,
2、2008年应交企业所得税。2008年实现收入应缴纳企业所得税=10,000,×25%×25%=625,,2008年度应补交企业所得税=10,000,×(25%-10%)×25%=375,,会计处理如下:
(1)借:所得税625,
贷:应交税金—企业所得税625,
(2)借:应交税金—企业所得税375,
贷:银行存款375,
3、结转预缴企业所得税。会计处理如下:
借:应交税金—企业所得税250,(-)
贷:其他应收款250,
这样,矛盾就出来了,原来预缴的330,,有80,,这正是原企业所得税税率与新企业所得税税率的差异造成的,即10,000,000