房地产项目转让纠纷中预约合同和立约定金的认定.doc

房地产项目转让纠纷中预约合同和立约定金的认定[案例],签订了国有土地使用权出让合同,但未交齐土地出让金,未取得土地使用权证。2011年5月19日,张某、李某与房地产公司达成协议:张某、李某支付定金1200万元。房地产公司收到定金一周内,按照张某、李某指定的房地产开发企业办理好土地过户手续,或者将公司股权全部转让给张某、李某。协议签订当日,张某、李某支付了定金1200万元。次日,房地产公司向张某、李某作出书面承诺:在一周内补交土地出让金,取得土地使用权证,并过户到指定的具有开发资质的公司名下。如果满足过户的法定条件确需时间的,主动说明情况,请求延期。如果在确定办理过户手续无法短时间内完成的情况下,要在一周之内召集全体股东将公司股权转让给张某、李某。房地产公司收到定金后,未履行协议和承诺,一个多月后将定金退回,单方解除了协议。经查,该公司以股权转让的方式私下将该项目高价转让给了他人。为此,张某、李某诉至法院,要求房地产公司赔付定金,并赔偿损失。[分歧]本案存在三种意见:一是签订合同时直至起诉前,转让方没有取得土地使用权证书,该土地使用权转让合同应属无效,对此双方均有过错。因定金已退还,张某、李某的诉讼请求不予支持。二是本案是房地产项目转让的预约合同,合法有效,对双方均有约束力。房地产公司私下将该项目转让给了第三人,致使张某、李某利益受损,应当承担违约责任。三是本案定金是立约定金,不受主合同效力制约。房地产公司拒绝与张某、李某订立正式转让合同,应当适用定金罚则。[评析]本案涉及到案由的认定,预约合同的认定、订约定金的认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。一、案由的认定合同性质由合同内容和目的所决定。本案合同内容包括协议书和承诺书两个部分,转让方是具有法人资格的房地产开发公司,土地资产是公司主要资产。双方约定的转让方式有两个:一是土地过户,二是股权转让,具有选择性。在房地产开发领域中,这两种转让方式都是常见的项目转让方式,已被司法认可。本案中,双方合同目的是房地产项目转让,两种转让方式是实现合同目的的手段。可见,本案不是单纯的土地使用权转让,也不是单纯的股权转让,而是包括两种可选择转让方式在内的房地产项目转让。合同性质直接体现了案件当事人之间实际存在的法律关系。正确认定合同性质,有助于理顺当事人诉争的法律关系,确定案件案由,分配举证责任,查明案件事实和选择法律适用。因此,将本案案由确定为房地产项目转让纠纷,才是全面准确的。二、预约合同的认定预约合同是相对于本约合同而言的。它是指在订立合同条件尚未成熟的情况下,当事人双方不愿意失去交易机会而进行预约的合意。预约合同中赋予双方一定的权利义务,其目的是在将来一定的期限内签订本约合同。这种意思表示真实的合同行为,在经济活动中大量存在。为此,最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确提出了预约合同的概念和处理规则。这一司法解释的出台,对于预约合同的认定和法律适用,具有指导意义。在本案协议书中双方对转让内容进行了约定,但承诺书中对转让的条件和时间进行了补充完善。在转让条件尚不完全具备的情况下,赋予房地产公司补交土地出让金、取得土地使用权证或者召集股东会议等满足法定转让条件的合同义务,并对转让时间进行