合肥市商业市场商圈深度调查研究报告.docx

合肥市商业市场商圈深度调查研究报告关于合肥市各大商场商业圈结构调查报告合肥市内分布着大大小小的商场,其中最为主要的有万达广场、银泰城、万象城、之心城等商业中心,其次还有新地购物中心、华润五彩城等较不活跃的商场。为了更好的了解我市商业的分布以及商业圈的结构,我们进行了大量调查,结果如下: 我们所调查的两处商场可以算是合肥市商业最发达的两处了,由上表我们可以看出这两处的商业发展的还是比较发达的,但是这并不能代表合肥市的商业发展。由表格看出包河万达位于合肥市中心,而新地位于新近发展的政务文化新区,而大多消费者都聚集于城市中心,新兴发展的商业地带鲜受消费者关注。再看包河万达附近的商业中心,多为老旧商街,对消费者的吸引力远不及万达给消费者带来的新鲜感,而新地附近,充斥着新兴商业中心,在一群充满吸引力的商业中心中,新地很难脱颖而出。学校一般能给商业地区带来消费者,从这方面来看,包河和新地附近都有大量的学生消费者,两者不相上下。住宅能为商业地带提供固定的消费人群,由表格可见,这两个地方都有较多的小区,但是,包河万达附近多为老牌小区,新地附近多为新兴小区,这些新兴小区大多还没有搬入新居民,也就没有那么多的消费人群。包河万达的交通明显比新地中心的要发达,本来位于市中心,交通就十分便利,加之其以后还会新增两条新的地铁路线,更增加了它的交通通达度,这些,是新地远不能及的,现在它处于城市边缘,而且以后并不会有新的铁路线路出现,种种条件使其在交通方面远远落后于包河万达。不仅仅不同商场的商业面貌不同,就算是相同的商场商业面貌依旧也是有区别的,接下来我们又做了包河区万达广场和政务区万达广场的比较,如下: 首先让我们来了解一下万达广场的历史: 万达广场是由国内著名地产企业万达集团在大连投资兴建的商业大楼,一般包括购物中心,娱乐中心以及城市公寓。所建之处,往往都成为当地的地标性建筑。第一代:XX年,第一代万达广场横空出世:单店模式,每一层设置一种商业业态,但每种业态打造前,都引入例如沃尔玛等知名品牌,带动其他铺位的销售,业态和盈利模式较为简单。代表:江汉路万达广场说到第一代万达,有一段往事不可回避。XX年前后,正是万达大力扩张的时期,万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机,也是因缘巧合,双方当时一拍即合。麦格理通过贷款,向万达购买了9座万达广场(分别位于南宁、南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、大连)。XX年的万达正是大力发展急需血液的时候,资本市场筹资无果,加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场,资金压力巨大。与麦格理达成协议,并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后,双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。这9个万达广场,全部位于城市最核心的商圈,估值应该远超当年的31亿。不过话说回来,正是凭借当年的31亿现金,万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模,对双方来说也可谓双赢。第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈,黄兴南路步行街和解放西路交汇处,紧邻长沙黄兴路步行街,交通线路纵横交错,人流如织。项目占地万平方米,总建筑面积约5万平方米。所谓第一代万达,通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等,一般为地上4层,总规模3-5万方不等,一楼分割销售,二三楼标配为沃尔玛超市,四楼标配为万达影院+大玩家电玩,加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作,利用超市大卖场的聚客力带动人流,促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜,成功和失败的案例比比皆是。第一代万达商业规划简单,便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售,难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继,最后不得已壮士断腕的原因。第二代:XX年,第二代万达出现:商业组合店产品,规模较第一代扩大了两至三倍,增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。江汉路万达(悦荟广场)是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目,经过8年的运营发展,该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。所谓第二代万达,笔者认为,从规划来看,仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”,进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。具有最好展示面的A座整体租赁给了大洋百货;B座和C座其实就是一代产品的分拆强化,分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。第二代产品的规模更大,可销售面积更大,但仅仅停留在一代卖一楼,二代卖2个一楼这种简单相加。其实质和一代没有本质的区别。第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。另外说个有趣的现象:位置更佳的B座首