中信启航专项资产管理计划QA.docx

封面作者:ZHANGJIAN仅供个人学****勿做商业用途中信启航专项资产管理计划Q&A一关于本产品1产品设计 Q产品一年几次付息?付息时点是? A1年1次付息。付息时点为产品存续期内每年的最后一个工作日,最后一次付息日为专项计划终止日 Q优先级期限几年? A预期3年,不超过5年 Q“基金有权提前结束”安排的原因?具体如何操作,决策流程是什么? A由于公募REITs存在3年内推出的可能性,若3年内推出公募REITs,且届时市场情绪良好,基金管理人出于投资人收益最大化的考虑,经投决会通过,即可安排产品提前结束 Q次级投资的投资收益(派息及权益投资回收)分配是怎样的? A日常派息是每年源自物业租金的收益扣除各项税费后优先支付优先级受益凭证固定基础收益之后的剩余部分,权益投资回收是在基金退出投资后专项计划所持基金份额增值部分扣除相关费用和当年优先级基础收益后的剩余部分的90%2产品收益 Q优先级收益率低于同信用等级金融产品,溢价合理性? A本产品的优先级产品并非纯粹的固定收益产品,由于其能为投资者分享未来物业增值部分,故其实质上为附带认股期权的夹层产品,该期权的内在价值将对其收益率提供补偿。若以目前测算来看,其退出时所获得的的综合收益水平将优于同信用等级金融产品3产品风险 Q优先级是否有本金损失的风险? A考虑到作为目标资产的两栋房产地理位置优越,资产价值较高,未来价值出现下滑的可能性较小;承租户主要为中信证券及其关联公司,租户资质优良,未来租金收入稳定。根据中诚信评级报告测算显示,北京和深圳写字楼售价的历史数据显示,近5年写字楼售价最大跌幅均发生在2009年,即全球金融危机爆发时期,跌幅分别为17%和13%。在此基础上,评级机构按照非公募基金退出方式的不同,,即以上市方式退出时,%%;以收购方式退出时,%%。在上述极端压力场景下,测算专项计划现金流对兑付专项计划税费及优先级受益凭证本息所产生的影响。结果显示专项计划的现金流入仍能覆盖当期计划所产生的税费支出及优先级受益凭证本息兑付。从而中诚信对优先级给予AAA评级,即表明该优先级基本不受不利经济环境的影响,本金的减值风险极低同时,由于物业估值采取的是2012年的评估值,目前已经有约10%的增长,再加上30%次级档的支撑,优先级本金的安全垫约有40-50%4产品政策 Q证监会取消专项计划产品审批对本产品是否有影响? A根据目前与证监会及交易所沟通,本产品不受影响 Q非公募基金是证券投资基金吗?和基金子公司专户有何区别 A本非公募基金是新基金法实施后获批的唯一一支非公开募集证券投资基金,该产品与基金子公司专户适用法规有所不同 Q国内推出REITs有无时间表?可能性多大?取决于哪些因素 AREITs作为房地产市场中一支重要的金融工具,一直以来各监管部门都予以了高度重视。启航私募REITs产品作为中信证券发起的一支准公募REITs产品,是在证监会的指导下为公募REITs产品推出而准备的试点产品,其交易结构的搭建到目标资产的准备都是按照公募REITs标准设立。目前证监会已着手进行公募REITs细则的起草与制定。中信证券作为国内REITs研究小组主要参与方也与会里保持