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我国买卖房屋合同无效后是否可依据债权行使物权关于债权与物权及合同无效与撤销权的关系王利明中国人民大学法学院教授,博士生导师上传时间:XX-10-22 案情张某欠李某人民币150万元,拖欠一年半一直未予偿还。李某得知张某有房产一栋,租借给他人开办餐馆,李某便到法院起诉,请求张某以其房产抵债。张某提出,该房产在数月前己作价120万元,卖给陈某,正在办理登记过户手续。张某卖房所得的价款已用来抵偿其他的债务。李某提出该房产价值应在150万元以上,而张某仅以120万元出售,并将所获得的价款用于他处,显然张某出卖房屋的目的在于逃避债务,李某请求法院追加陈某为第三人,并希望法院判令陈某将该房屋交付给李某。对于本案的不同的观点本案在审理中存在着几种不同的意见: 一种观点认为,在本案中张某长期拖欠李某的债务不还,却将其仅有的房产以较低的价格卖给陈某,所获得的价款又不用来清偿对李某的债务,因此可以认为该转让行为是无效的。考虑到该房屋买卖还没有正式办理登记过户手续,所以应当将该房屋直接判给李某所有。张某从陈某处获得的价款应当由张某负责返还。第二种观点认为,考虑到该房屋买卖并没有办理登记过户手续,房屋仍然属于张某所有,张某欠下了李某的债务,应当将该房屋抵给李某,至于张某从陈某处获得的价款,由张某负责返还。第三种观点认为,张某欠下了李某的债务,同时,张某从陈某处获得的价款,如果将该房屋从陈某处取回,张某也对陈某负有债务,因此可以将该房屋仍归陈某占有,但应当以该房屋用于清偿两项债务,也就是说使李某、陈某对张某享有的两项债权从该房屋的价值中平均受偿。作者观点一、关于合同债权与物权的关系首先需要讨论的是,本案中张某将房屋出售给陈某,没有办理登记过户手续,该合同是否生效的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条规定,“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批推手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”由此可见,我国的物权变动采取债权形式主义的模式。所谓债权形式主义,又称意思主义与登记或交付之结合,即物权因法律行为发生变动时,当事人间除有债权合同外,尚需履行登记或交付的法定方式。这就是说,一方面,基于法律行为所移转物权,事先需要达成合意,此种合意并不是所谓物权合意而仍然是一种债权合同,因为即使当事人具有移转物权的意图和目的,但如果没有完成公示方法,也根本不可能移转物权。所以,所谓物权移转也就不能真正成立。另一方面,必须要通过一定的公示方法来完成物权设定和移转的过程。公示就是要将物权的变动公诸于世,或者说将物权变动的意思表示向社会公众显示。物权的公示方法包括不动产的登记和动产的交付。公示是以合意为前提的,合同规定了物权变动的意思,但这种意思必须通过公示的方法对外披露出来,才能最终完成物权变动的后果。而这种披露又必须以合同所规定的物权变动的内容为依据的。在以法律行为发生的公示中,没有合意的公示是不能发生物权移转的效果的。须注意的是,不动产登记采取公示要件主义,不动产登记只是物权变动的成立要件,而不是买卖合同的生效要件,买卖合同的效力与物权变动的效力二者是相区分的。除非法律、行政法规有特别的规定,登记只是一种公示的方法,房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果,当事人未办理登记手续只是不发生所有权移转,并不影响买卖合同本身的效力。长期以来,我国对物权变动产生了一种误解。即为了强调登记的效力,而将登记与交易本身的效力联系在一起。未经登记不仅将导致物权不能发生变动,而且将导致合同本身不能生效。例如,《担保法》第41条规定,当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。据此,未办理登记手续将导致抵押合同无效。此种做法不仅混淆了合同的效力与公示的效力。公示本身是以合意的有效存在为出发点,其指向的目标是物权变动,但其本身不能决定合同的效力。最高人民法院的《关于适用若干问题的解释》明确规定:“当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”这就在法律上严格区分了作为一种公示方法的登记的效力与合同本身的效力,这是十分必要的。所以在本案中,尽管房屋买卖合同并没有正式办理登记过户手续,但不能认为合同没有生效,合同实际上已经在当事人之间发生了法律效力。尤其是买受人陈某已经交付了价款,而出卖人张某已经交付了房屋,双方已经作出了实际履行,可见本案中的合同已经发生了法律效力,第三人陈某就该房屋对被告张某享有有效的债权。只是因