湖北黄梅项目策划案.pptx

前言武汉广信诚房地产代理有限公司2008年8月1日非常感谢湖北凤山投资开发有限公司各位高层领导能在百忙当中翻阅此案,我司已将天鹅湖项目的整体策略思路及操作融入此案,因此本案内容较为广泛及操作性较强,所以在阅读过程中会比较繁复。因此,我司专诚准备了演示案,待贵司高层领导翻阅此案后,我司随时将此案重点以演示方式具体阐述。因我司介入项目的时间有限,部分基本数据有可能存在较少偏差,但对策略执行方向并无影响,其中如有不妥之处或妄言之词敬请斧正并一笑置之!目录第一部分:市场分析……………………………………………………04第二部分:定位…………………………………………………………46第三部分:规划建议……………………………………………………62第四部分:营销实施……………………………………………………75第五部分:广信诚全程策划与服务介绍………………………………115第一部分市场分析第一部分的思路与结构:1通过对全国宏观住宅市场与别墅市场的对比分析,从宏观的角度对未来的别墅市场作出判断。2通过对黄梅现有别墅产品,分析黄梅别墅发展所处的现状及发展阶段。3以别墅发展的不同阶段为标准。通过对黄梅城市发展、经济实力及消费者购买实力等方面,分析黄梅别墅产品的发展潜力。以得出项目的定位。通过与贵司的初步沟通,天鹅湖项目将以别墅产品为主导方向,因此,在下文的思路结构中,我们将从别墅市场的方向入手,主要思路如下:1通过对全国宏观住宅市场与别墅市场的对比分析,从宏观的角度对未来的别墅市场作出判断。国内宏观经济数据数据:通过以上数据可以看到,2007年国内生产总值达246619亿元,国民经济保持平稳快速发展,连续五年增速达到或超过10%。数据:持续走高的CPI自2008年2月份以来开始有所回落,。尽管有所回落,但总体看来仍然是处于高位运行。分析:受国际经济形势不明朗、国内通涨压力的双重影响,今年上半年全国经济指数虽然有所回落,但在宏观调控的作用下,CPI居民物价指数也有所下降,可见,总体经济仍然平稳发展。一、全国普通住宅市场与别墅市场对比分析紧缩货币政策全年10次上调存款准备金率,,%,,贷款增加8036亿,超计划20%;CPI增幅约达7%在中央财政多项紧缩的政策下,经济过热的势头仍未减缓,预计2008年会继续加强货币紧缩政策2007年政策政策实施效果未来预计2007-2008影响中国地产经济重大调控政策政策结论:2007年“紧缩货币政策”为稳定快速增长的经济提供政策支持,然而从2008年7月的数据显示,全国贷款数额仍继续上涨,居民CPI指数虽然有所回落,但仍处于高位,2008年1月及3月连续2次上调存款准备金率,可以预计,2008年国内经济政策仍然以紧缩货币政策为主要方向,调控力度将持续维持在较高水平,贷款难度将继续加大。2007-2008影响中国房地产市场重大调控政策第二套住房政策借款人家庭为单位认定房贷次数(借款人、配偶及未成年子女)已利用贷款购买住房、又申请第二套住房的,贷款最低首付比例不得低于40%,继续申请多套住房的,,北京、深圳、广州、上海都出现价高量降局面,全国房地产回归理性在高房价及高利息的情况下,投资购房行为急聚减少,家庭购房压力持续加大重大细则政策实施效果未来预计分析:国家出台的“第二套住房”政策在今年发挥了作用,全国各城市特别是沿海城市,普通住宅出现了较大幅度的价格及销售下降,房地产进入了真正的寒冬。由于调控政策的效果在今年才正式体现,相信不会在短时间内有所改变,预计未来1~2年房地产市场,特别是普通住宅市场市场竞争将进入是激烈的“洗牌”阶段,市场竞争极为激烈。全国别墅情况分析:2008年1月3日,国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》,“继停别墅用地”再次出现在《通知》中,“要优化住宅用地结构,合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。。。。”在国家对别墅土地的控制和利用保持从紧的情况下,面对今年以来强烈的市场调整,全国重点城市的别墅市场仍然保持相对稳健的发展。可见,别墅产品在未来很长一段时间内仍将是一种稀缺产品资源,也使得别墅成为最具抗风险潜力的产品。全国普通住宅市场与别墅市场对比分析小结与现时急转直下的普通住宅市场相比,别墅市场充分地显示了其稀缺资源产品的优势,及其抗风险的能力。预计的未来别墅市场仍然保持有稳定发展。