版购物中心运营管理王孝民中华讲师网.pptx

王孝民国际工商管理研究生国际(香港)购物中心规划及管理专业协会注册专业会员购物中心职业经理人国家注册企业培训师中华管理培训网高级顾问合作讲师<<中国品牌讲师大全>>推荐及收录讲师中华讲师网特聘讲师中国培训师大联盟注册讲师中国卓越管理专家总裁网网络商学院特聘专家中国企业教育十佳讲师等。。。。。。购物中心的开发运营正如这句话所说,“打江山容易守江山难!”,一个购物中心建起来不难,难在其后续的经营管理,这也是商业地产(购物中心)的核心所在。现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个统一的经营主题和信息平台之上!商业地产,是现在开发的热门!为什么?因为开发周期短、利润率高!当然大家也知道风险高。从全国来看,人人都在往商业开发这条路上挤,但有多少项目是真正成功的呢?原因可能很多……为什么等项目做出来了才发现这些问题?为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功?这些问题难道是不能避免的吗?这些问题难道是无法解决的吗?这些问题是不是最核心的问题?我认为,关键是——没有赋予项目准确的定位怎样做到准确定位呢?中国商业地产及其发展一、商业地产:2001年诞生二、商业地产发展经过三个阶段:第一个阶段为2000年以前,称之为“商业、地产分离阶段”阶段,这个阶段的主要特征是:其一、简单引用住宅开发模式来开发商业项目,那是还没有“商业地产”这个名词;其二、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标,忽视商业项目的定位和业态规划,商铺销售多为直接销售模式,即使部份项目有定位和业态规划,但也仅仅停留在概念上;其三、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段; ,其四、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱,部份难以开业,有的开业后也很快就陷入困境。第二个阶段为2000年—2005年,称之为“商业、地产叠加阶段”其一,提出了“商业地产”概念;其二,将“商业”和“地产”进行简单叠加,“商业”和“地产”的价值貌合神离,是两张皮;其三,这个阶段地产商仍以尽快销售商实现短期套现为主要目的,销售模模式不断创新,“带租约销售”、“短期返租”、“长期返租”、“回购”等销售模式纷纷抛向市场; 其四,商铺投资者不成熟,容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资; 其五,多数项目不重视经营管理。第三阶段为2006年开始的新阶段,称之为“商业、地产融合阶段”百货大楼大型超市供销社城市生活休闲中心商业模式国外模式发展特征国内模式发展特征第一代商业第三代商业第二代商业街区商铺百货商场摩尔风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战,传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担超市兴起,倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。以ShoppingMall为代表,追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。城市中心区域社区中心/临近市区城市中心/副中心/交通枢纽第四代商业以“体验经济”为基础,以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨城市生活休闲中心随着新世纪的到来,超市迅速在中国成为新的时髦,这和后期所谓的mall实际上是一致的,国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区mall我们国家最早的商业模式,供销社的选址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百货大楼,这一代发展了很长时间,它是在供销社的基础上扩大的,在经营模式上也发生了很大的变化着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求,国内目前出现的并不多,惠商项目率先将城市休闲生活带到常州购物中心城市核心商业模式发展规律三、传统商业地产与现代商业地产的界定及其分类区别传统商业地产与现代商业地产的区别主要体现在开发理念与开发意识两个层面,即从“无意识”到“有意识”,从“粗专业”到“细专业”。传统商业地产通常强调的是商业使用用途,主要区别于住宅产品而言;而现代商业地产除了注重商业使用用途以外,更加强调商业的组合,其开发动机也过渡到了更加强调商业特色的阶段。现代商业地产是为了满足商业用途而有计划,有组织地开发和经营产品,而传统商业地产则通常情况下是先开发建设、后引进招商;现代商业地产则着眼于商业组合,通过商业组合产生集合能力形成有吸引力的商业环境。