广州海珠营销策划doc31.doc

广州海珠营销策划目录前言4一、广州市商业用房情况5二、海珠区商业用房情况19三、广州市部分前期销售商场调查25四、广州主要商铺投资风险价值一览30五、竞争对手分析34六、建筑设计建议41七、商场市场定位46八、主题概念分析49九、经营模式建议50十、楼层分布建议51十一、目标客户群和潜在的商家建议53十二、营销策略建议54十三、各层售价建议66十四、操作思路67十五、广告预算及计划69十六、推广计划73后  语76附件1:柏联卡权益说明书……………………………………77附件2:连环优惠奖励说明书………………………………80附件 3 :无忧花红计划说明书………………………….81前言所有人都知道“品牌”在市场营运中的价值与意义,很多资料也罗列到了一些品牌令人瞠目结舌的价值。对于我们来说,仅仅知道“品牌很值钱”是远远不够的,关键在于掌握“怎样创建一个有价值的品牌”的理论知识和实践技巧,并有了强烈的生存欲望与务实的精神去实施,一步一步地创建一个真正价值的品牌。随着知识经济的到来,以及全球经济一体化,市场的营运主体已经由“企业让位于品牌”这是我们必须明白并接受的事实。牢记一点:知识经济是“品牌的时代,而不是企业”的时代。根据海珠湾一、二期规划首一、二、三、四层为商业用途,总建面积约 18000 平方米,我司建议把商场部分定名为“金前广场”。通过对本项目的市场调查分析,现拟定“金前广场”营销策划方案。一、 1999 年相比分别有不同幅度的减少,但商铺市场的形势较为乐观,消化率较高,成交登记量占批出量的 81% ,进入 2001 年,由于预售条件的提高以及金融支持力度的收紧,商铺的批准预售面积和成交登记面积与 2000 年相比均有所下降,原八区批准预售面积较去年同期下降 % ,成交登记面积下降 % ,成交登记量占批出量的比例高达 98% 。u需求情况由此可见,近年来广州市商铺的供应量呈逐年减少的趋势,但需求量却保持在比较稳定的水平上,使消化率逐年递增,这证明广州市目前商铺的销售形势有所好转,市场尚有较大的发展潜力。广州市近年商铺供求关系对比表(区)年度1998年1999年2000年2001年供应量(万平方米)(万平方米)(%)。1998年由于商铺的总供应量较大,使供求压力增大,总体均价维持在 13079 元/平方米的水平。1999年由于供应量的明显减少造成商铺的需求大于供给,促使总体均价攀升至 13472 元/平方米。2000年由于中华广场、名汇商城、康王商业城等大型商场的推出,致使供大于求的现象再次出现,以致造成总体均价下滑至 12685 元/平方米,下降幅度为 % 。2001年,新增供求关系趋于平衡,价格再度攀升至 13598 元/平方米,比去年同期增长 % 。预计广州商铺供大于求的现状仍将持续较长时间,可以预测未来几年商铺的价格将徘徊。:以持续强势的“铁三角”(天河城广场、宏城广场、广州购书中心)为核心,天河中心商圈涵盖了广州市的CBD。其辐射圈则走“受众细分”路线:石牌岗顶面向青少年电脑爱好者;广客隆和美居中心则为专业化的家居市场;时代广场及中泰国际广场则走中高档白领路线,附近的高档写字楼为他们提供了有力的人流支持。近期的焦点是中泰国际广场,占据火车、地铁、公交车和“轻轨”总站的“地利”,拥有中信广场、大都会广场等成熟写字楼白领一族的“人和”,再加上强劲的广告攻势,引起了不少投资者的兴趣。但由于火车东站的改建工程尚未完成,当地人流成份较为复杂,因此其前景有待观望。u北京路商圈:作为广州市的传统商业重地,北京路在一再改革创新中不断散发旺盛的商机。北京路以街铺唱主角,汇集港澳甚至世界名牌专卖店,再有“广百”、“新大新”在两头压阵,其消费档次可及中高档,商铺的租金也达到了“天价”。近来引人瞩目的广百新翼打破了北京路商铺“只租不售”的惯例,最大的特点是与广百连通,同层经营、统一管理,创造一种全新的销售方式,令散铺的买家有了一个“大靠山”,降低了投资风险,故此虽然价格不菲,但认购者依然络绎不绝。u上九商圈:下九路是全市最大的步行商业区,其整体消费档次偏向中低档,“经济实惠”可谓是上下九的口碑。该商圈向海珠广场与西门口一带幅射,主要项目有荔湾广场、新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城等。近期大力推售的是康王商业城,该商场位于中山七路陈家祠地铁站出口,负一、负二层为地下商场,以“环球旅游式”作为