合富辉煌-武汉恒大华府营销策划提案-57ppt.ppt

武汉恒大华府营销策划提案2007-10-21*本案解决及研究的问题达成恒大集团在武汉的开发布局的开局战略目标45天内使武汉认同恒大集团及恒大华府的高端产品形象和价值恒大华府项目达成今年150套以上及3个亿以上的成交,入市价11000元/平方米的目标*豪宅市场市场客户项目理解政策影响项目核心优势项目定位现有预判目标营销策略解决办法合富的思路一、武汉高端项目市场现状*1-1-1、:13000元/平米;未开盘销售均价:10000元/平米;销售率:90%销售均价:9500元/平米;销售率:90%销售均价:13000元/平米;销售率:30%销售均价:11000元/平米;销售率:90%销售均价:12000元/平米;销售率:69%销售均价:10000元/平米;销售率:87%销售均价:9000元/平米;销售率:85%销售均价:11500元/平米;销售率:85%销售均价:14000元/平米;销售率:80%销售均价:10000元/平米;销售率:95%瑞安武汉天地预销售价:16800元/平米;10月底开盘沙湖本项目目前武汉高端楼盘价格在1万元左右,普遍销售情况较好*1-1-2、高端项目销售情况项目名称销售周期建筑面积(M2)销售率年龄区域来源职业万科润园11个月2514080%30-50岁武汉区域客户为主企事业高管、商人、投资客水岸星城6个月6500001、2期售罄、3期筹备中25-50岁武昌地区客户为主,少量外地客户公务员、高级白领、企事业高管世茂锦绣长江12个月165万80%25-45岁本地及外地客户兼有沿海地区、本地企事业单位高管、商人金都汉宫6个月23083569%25-50岁主要为本地顾客,外地客户也占有相当的份额商人、公务员、企业高管华润凤凰城12个月16000087%25-45岁以本地客户为主,外地客户较少商人、公务员、%30-50岁以本地客户为主,外地客户相对较少商人、%25-50岁本地及外地客户兼有外地投资客、商人、企事业单位高收入者东湖壹号4个月22000050%30-50岁本地客户为主,外地客户较少商人、企事业高管万科金色家园1个月15000020%25-45岁万科品牌的忠实客户、本地外地兼有公务员、%30-50岁汉口区域为主,少量外地客户政府官员、企业高管、商人销售情况良好客户层次较高外地客户成交比例提高,达到41%*1-1-3、项目周边土地市场情况EP2007(009)EP2007(012)楼面地价:771元/平米,预估产品售:6000元/平米(毛坯)楼面地价:2780元/平米,预估产品售:8000元/平米(毛坯)楼面地价:1265元/平米,产品已销售价格:6000元/平米(装修)楼面地价:561元/平米,预估产品售价:5000元/平米(毛坯)楼面地价:875元/平米,预估产品售价:6000元/平米(毛坯)楼面地价:,预估产品售价:5200元/平米(毛坯)楼面地价:342元/平米,现产品售价:6000元/平米(毛坯)楼面地价:4871元/平米,预计产品售价:10000元/平米(毛坯)楼面地价:5057元/平米,预计产品售价:12000元/平米(毛坯)目前本项目周边毛坯产品的售价已经达到6000元/平米,区域位置最偏远的万科魅力之城带装修一期(第二部分)已经达到6300元/平米,从该区域土地楼面地价分析,预计年内该片区毛坯产品将超过8000元/平米,带装修产品将超过10000元/平米。*1-1-4、武汉高端市场发展趋势自然人文资源自然人文资源自然人文资源自然人文资源城市价值资源城市价值资源发展原点城市价值资源城市价值资源从目前武汉高端市场情况和高成本地价的产生,我司认为后期体现城市价值的高端项目完全能够适应市场,并且在客户群方面也有很大的支撑。*1-2-1、房地产相关新政央行年内第五次加息2007年9月15日起,,%%;,%%。我司认为针对恒大华府项目影响不大;第四套房首付将升至50%9月28日总行明确了购买第二套住房首付款不低于四成,。不仅如此,如果是购买第三套房,首付将升至45%,;第四套房首付将升至50%,;依此类推。我司认为针对恒大华府项目影响不大;单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年国土