河畔新城二期营销策划方案计划.doc

河畔新城2004年营销策划方案第一部分市场分析一、经济增长加速带来房地产业快速发展国民生产总值产生的影响2003年沈阳市国内生产总值(GDP)1600亿,%,明年预测能达到1815亿元(数据来源:沈阳市人民政府)。经济增长呈现加速提升的状态。在中央支持下,老工业基地重新振兴将加快步伐,沈阳经济进入二次创业起飞阶段。整体经济环境趋好,必然会带动房地产业相应的快速发展。居民收入对房地产发展的影响截止于2003年9月,,%,1—,%,住宅消费大幅度升温。据权威机构调查了解:沈阳市居民购房需求相当旺盛,%。其中有一半人买新房,每户按80平方米计算,共需商品房近500万平方米(数据来源:东北新闻网)。2003年沈阳住宅市场发展状况开发状况沈阳市2003年的总开发量达到1500万平方米,大批外地开发商进入沈阳投资房地产开发,市场出现前所未有的开发热度,呈现“井喷式”发展,沈阳房地产市场在2003年步入与全国同步高速行驶的轨道。2、成交状况2003年1月——12月初,,,,,预计2003年沈阳市全年成交面积将超过500万平方米;增量商品房市场急剧升温,投资销售比趋于合理,发展态势良好。1-6月,全市增量商品房销售面积比上年同期增长31%,而销售额比上年同期增长40%以上,前进的幅度是近年来所罕见的。存量房再次刷新记录,稳居全国前茅1-6月,全市存量房交易量和交易额均比去年同期增长50%以上,,与快速发展的2001年全年的交易量差不多少。我市存量房交易市场已与增量房市场并驾齐驱,成为房地产市场的主流市场;2003年上半年,沈阳市商品房销售金额增长35%,存量房交易增加50%以上,个人住房消费抵押贷款增长50%以上。沈阳在完成近三年调整任务后,驶入了快车道,处在加速度发展阶段。3、价格状况2003年1月——12月初,沈阳市商品房销售成交均价为2900元/平方米,其中浑南新区成交均价为2835元/平方米。到9月末沈阳市存量房平均价格比年初上升了18%,,%,。%,。存量房的价格飞速上涨,又推动了增量商品房价格上涨。三、2004年沈阳住宅市场预测1、住宅市场将呈井喷式发展分析几年来的发展走势,有关部门预计,沈阳市将于2004年进入第三轮房地产发展周期的高峰,其标志是大众住房消费市场全面启动,在居民追求改善居住环境、城市改造带来拆迁等主导因素的影响下,住宅房屋消费将呈现高潮。2、住宅郊区化成为趋势随着城市交通的改善,居住水平的提高及中产阶级的发展状大,令住宅郊区化成为一种趋势与潮流。由于中产阶层购房人群大多属于更换型需求,对产品性能要求较高,如要求环境优美、空气清新、配套完善等,因此只有近效或效区住宅才能有条件去满足此类购房者的要求,住宅郊区化、城市空心化现象正逐渐变为现实。3、竞争呈白热化随着土地供应量的失控,住宅开发的规模与数量将不断打破新纪录。住宅供应量的不断推出,带来的是开发商竞争意识的加强、开发水平的提高,市场竞争呈现出白热化的状态。4、楼市进入大盘时代,演变为全方位竞争外地开发商和境外开发商在沈阳房地产市场的份额越来越大,沈阳市房地产由地域性市场变为全国性市场和国际性市场,开始进入大盘时代、品牌时代、服务时代和创新时代。房地产业从粗放型向集约型发展,进入了大开发商唱主角的社区开发时代。市场竞争由简单的价格和地段竞争变为开发规模竞争、品牌竞争和产品细节等全方位的竞争。5、精装修房开始成为潮流随着市场对精装修的认同与需求,各大小楼盘纷纷尝试推出精装修房,但由于水平与经验所限,必然会出现各种质量纠纷,拥有丰富精装修房经验的少数开发商将成为精装修房市场的赢家。6、购房的投资观念加强随着城市改造带来房价的不断上升,如浑南开发大幅度带动区域住宅升值等现象的出现,人们的购房投资观念不断加强,购买房屋作为一种投资理财的工具已得到人们的普遍认同。四、河畔新城面临的竞争态势1、竞争楼盘概况河畔新城主要竞争楼盘概况表楼盘名称总体规划本期规划户型配比/主力户型配套设施价格主要卖点工程进度/交房时间销售情况/促销措施新洲上海花园占地面积::25万一期占地面积::——159平方米;主力户型:130平方