红拖项目营销推广策划.doc

红拖项目营销策划书——针对项目一期工程第一部分市场分析项目简介(一)项目概况本案位于贵阳市市南路与宝山南路交叉口,系原贵州红星拖拉机厂地块,占地83亩,分三期开发。项目现定方案绿化率35%,建筑密度31%。第一期工程占地30亩,已于今年9月开始折迁,总建面约为45000m2。周边环境及物业配套环境分析贵司项目位于市南路与宝山南路交汇地段,市南路交通相对较密集,16路、18路、8路、83路、80路、12路、5路、110路纵横交错,顺畅快捷,而宝山南路车站较少,间隔又远,给这一带的住户带来许多不便。建议设立直通快车,每天在固定地点和时间接送住户,或与公交公司达成联议,在楼盘出入口多增设车站、专线,同时可以将此作为炒作的有力武器。行政设施项目周围学校、医院较少,而学校大都集中在青年路一带,医院更是只有贵钢“掌门”。建议在项目规划区内设立家庭诊所、药店、学校、邮政所等行政设施。生活配备项目周围虽住宅遍布,但百货商场、食肆却很零散,出门购置生活用品确实要费一番周折。建议引进一些小型超市、便利店,以解决住户的日常所需。以上措施,不仅能树立物业开发公司“以人为本、亲民爱民”的企业形象,又能对小区内的附属设施实行统一规划、统一经营、统一管理的模式,以小的投资获得大的回报。市场环境分析市场供给分析国家实施房改政策后,贵阳市房地产业发展迅猛,98年后市场出现前所未有的良好状态。地产开发商从98年前的200多家迅速增至目前的500多家,地产开发项目一个紧接一个,并且项目单个开发量也越做越大。从刚刚结束的第五届房地产交易会上看,上10万方的项目竞然有12个。贵阳市去年房展会参展项目共计建筑面积260多万方,,相比而言,供给量增加了一倍之多。另外,以往未被市场消化的供给,加上今年未参展的项目合计还有约280多万方的供给量,这样今年整个市场的供给量将会超过800万方。而据统计局信息,贵阳市年商品房消耗量也不过90多万方。市场的供给量已远远超过了市场的需求量,贵阳市在短期内是不可能消化完这些物业供给量的,未来的市场不容乐观。市场供应品种单一,绝大多数楼盘走的还是环境路线。没有较为独特的卖点。(二)市场需求分析房改以后,贵阳市的房地产政策的落实在全国都是较快较好的,这也是贵阳市地产市场空前良好的重要因素。目前市内房改政策主要有:★住房公积金贷款★住房公积金的实施★存量补贴的发放★按揭贷款(可贷至8成30年利率调底)★个人住房贷款这些政策的实施,加大了人们购房的积极性,促成了商品房的需求热潮。另外公房上市、房屋置换这两项政策大大提高了换房率,增加了大量的二次置业者,使得市场需求量快速上升。从去年的市场消化量和今年的政策实施来看,今年的市场消化量肯定会超过百万,但上升幅度不会很大,预计今年的市场需求量会在100万—200万平方米之间。(三)项目市场切入点分析提供有效供给从上面的供需状况分析可看出市场的现状供需极不平衡,供给已远远超过了需求。因而我们现在入市有一定的风险,这就要求我们在产品设计上下很多的功夫,本项目的产品一定要是一种有效的供给,从其他城市调查情况看,积压空置的商品房也是那些质素较差的住宅,如房型陈旧、设计草率、位置偏僻、配套落后、规划欠缺、发展商后续资金缺乏的住宅,这种住宅从市场需求的角度看,均属无效供给。我们的产品应与目前市场供给存在必要的差异性,但又一定要符合现时客观存在的有效需求,才能以别具一格的姿态在市场竞争中取胜。抓住有效需求由于存量补贴的兑现,按揭贷款的年限加长,使得越来越多的工薪族可以拥有自己满意的住房,要求换房的中等收入阶层正成为如今购房大潮的主流。因而我们的产品就要抓住这一阶层的特点、购房心理,从而提供更为准确的有效供给,抓住目标客户的心理需求,使我们的市场切入点更为准确。就贵阳市而言,这一阶层存在的以下特点:存量补贴:2万—7万元左右购房目的:①改善居住环境;②增大居住面积;③给子女购房喜好面积:80m2—140m2能承受总价:10万—36万能承受单价:1600元/m2——2600元/m2(以按揭30年计算)喜好环境:周边配套设施齐全、交通方便、子女读书便利、安静、社区生活气息浓厚同档楼盘的差异化今年虽然市场供应量近800万方,但中高档楼占有比重较多,面对中等收入阶层的大盘多在市郊,市区此类楼盘虽多,但不具规模,形不成整体统一的社区环境,建筑风格大都为欧陆风情,同质化较为严重。本案占地83亩,具有规模化发展的必要条件。地块属市内四级地带,设计风格主导思想为现代简约,在同档楼盘的差异化竞争中具有一定优势。(四)未来市场的预测由于这几年土地的无序出让和各种资金大量涌入房地产业,贵阳市商品房建设空前膨胀,市场已明显出现“供大于求”的态势。虽然,近年来市场商品住宅的销售量有较大幅度增长,但与批出量相比还