华泽地产营销策划报27.doc

【华泽地产营销策划报告】目录:三、项目定位1、产品定位2、价格定位1)均价定义2)价格策略3、客户定位4、开发经营指导思想四、项目名称及营销策略1、项目名称建议2、营销主题3、差异化竞争策略4、卖点设计五、项目创新体系1、创新思路2、项目核心竞争力构成及因素分解3、创新体系的设计及实施要点4、项目风险规避六、项目营销执行方案1、项目形象定位2、价格策略3、促销策略4、宣传推广策略5、销售组织6、营销执行计划与节奏控制七、项目开发与营销面临的重大问题的说明及对策1、开发销售时机2、本项目的制胜关键3、项目的物业管理4、建筑风格5、销售节奏6、营销主题的实施要点7、营销费用控制8、售楼部及样板间选址9、销售指导思想三、:依据一:本案总建筑面积25764平米,其中商业部分约5000平米,写字楼部分体量不大,因此产品在功能配套方面相应投入较小;同时根据目前户型划分来看,面积均在90—160平米之间,属中小户型。基于上述两点原因,本案针对的目标客户群体将主要锁定为成长中的中小型精英企业,这部分客户群体通常经过几年的发展在同类行业中具备相当的竞争实力,但由于资金实力有限,如果选择购买通常为形象较好的中档价位楼盘,因此本案定位于中高挡商务写字楼能够很好迎合市场需求,充分调动本区域内中小型精英商务企业的购买欲望。依据二:本案位于新华路与维明大街交叉口的西北角、颐园宾馆以东,交通条件便利。目前项目周边商务氛围较好,半径1公里范围内有多个写字楼项目,如君创国际商务花园、中华商务、华海环球广场等项目,区域内商务办公环境经过近两年的迅速发展已较为成熟。此外,项目周遍集中了大量的政府部门办公场所,如省人大、省政协、省劳动厅、省卫生厅等。因此本案应该充分发挥地块周遍的小环境优势——中央政务区,以及大环境优势——成熟商务区,从新开辟崭新的办公商务新界,使之成为新华商圈的精英企业商务基地。,通过对具有可比性竞争楼盘各个竞争因素的打分及权重,调整折实均价,通过权重值来制定本项目均价。根据对竞争楼盘各竞争因素的分析确定对本项目影响的权重分别为:华海环球广场30%、金亿城商务楼25%、世纪方舟15%、安侨商务10%、中国盒子10%、诚铭商务大厦10%。竞争楼盘的比较价格及权重值的计算方法竞争楼盘(华海环球广场)调查调整表楼盘权重为30%项目因素细化因素权重(%)打分得分(%)=权重*--(噪音)--、、、、银行5--、--———100—²比较价格4500*(1+%)=4734元/M²权重值为:4734*30%=/㎡4800元/㎡3900元/㎡4300元/㎡4400元/㎡3500元/㎡_______比较价格4734元/㎡/㎡4070元/㎡4650元/㎡4700元/㎡3760元/㎡_______权重30%15%25%10%10%10%100%,/㎡:►快速成长中的中小型企业;►对地段要求较高却无力购买或租赁中央商务区写字楼的企业;►经营业务集中在铁路以西,尤其是新华商圈的中小型企业;►逐渐壮大的办公物业投资者。主要分为两类:,按性质分类:国营企业、事业单位、民营企业、外资企业等,其中以中小型民营、私营企业为主要客户群体。随着石家庄经济的高速发展,外地企业进驻及本地私营企业大力发展,在2006年办公需求会有较大的提升。本案的潜在需求市场在进一步扩大,但由于本案规模较小,且周边商务氛围较弱。因此本项目将主要客户群锁定在贸易、咨询、投资、广告、装饰、IT网络、律师事务所、