厦门首开领翔国际项目总体营销策划方案计划 121页.ppt

厦门首开领翔国际项目总体营销策划方案计划_121页首开领翔国际项目总体营销方案依托市场竞争环境,以客户为导向进行项目总体营销方案的制定,并进一步优化产品力!报告提纲catalog整体市场分析项目分析客户定位差异化竞争策略项目营销核心策略推盘计划预算总纲整体市场分析大厦门市场分析翔安市场分析翔安客户群特征翔安本地市场个案分析【第一部分】大厦门市场分析新政之后,厦门市场商品住宅成交量骤降6-7成,随着年终将近,各销售项目销售压力凸显,“量与价”成为了鱼和熊掌不可兼得的选择市场表象:厦门市场在新政之后进入买卖双方博弈期,销售价格调整缓慢,但销售量骤降六至七成。点评:在经历过史上开发商资金面最宽松的时候之后,随之而来的是严厉而漫长的市场调控,由调控政策导致的观望博弈期使得去化量4个月持续低迷,资金压力与年度业绩指标逐渐凸显,分岔路口般的选择“高价低量?平价高量?”高量平价者——中央美地开盘当日售罄高价低量者——禹州城上城、水晶国际销售局面无法打开,仅完成集团年度业绩的一半岛外市场是厦门市政府近年的主打战场,同时也是这两年及未来的土地出让主体。翔安区受益于翔安隧道今年4月通车,一跃成为与岛内距离第二近的行政区。岛外市场:翔安市场迅速崛起,瓜分岛外客群,针对共性客户四区竞争日益激烈。2010年岛外市场占据过半江山岛外四区“四分天下”已成,彼此竞争激烈。翔安市场今年迅速崛起并领跑岛外,其地缘优势与价格洼地将进一步吸引客户岛内外成交量对比2010年1-8月厦门岛外各区成交量对比10年4月26日,翔安海底隧道通车岛外市场在09年成为市场成交的焦点。随着岛内库存的不断减少及销售单价的不断提升,在10月-12月期间,岛外成交优势明显,是岛内成交量的2倍多。岛外市场,同安、集美、海沧三个区域形成三分天下格局,成交量旗鼓相当。09年岛外市场占据过半江山岛内外成交量对比09年岛内外成交情况回顾翔安区在岛外四区中具备明显的性价比优势厦门本岛超15000元/平翔安区7045元/平同安区6067元/平集美区8099元/平海沧区8890元/平规划优势不突出,交通不便利,房价最低,本地内需为主规划好,土地供应大公建配套处于起步阶段文教区,湾海资源交通最便利区域,房地产集中开发区生活区,海景,配套完善房地产最成熟区域岛外房价最高各项配套最完善土地稀缺,房价高企市场往高端化发展数据为2010年8月份均价高房价压力下的岛内刚需客户及首次改善型客户“被迫”迁往岛外置业,这一现象会在未来形成趋势。18公里60公里25公里12公里岛外四区中仅次于海沧的近邻;仙岳路—海底隧道—翔安大道一路无阻的畅途高房价压力下的岛内刚需客户及首次改善型客户“被迫”迁往岛外置业,这一现象会在未来形成趋势。厦门客群“开放性”特征日益明显,客户来源更加广泛。以翔安海底隧道为核心的立体交通网会使翔安成为“海西大东部财富基地的主入口”,加快翔安成为“厦门第二中心”的城市进程。高标准规划会成为翔安在岛外四大区域竞争中的最大优势。View观点