世纪锦园营销策划方案计划.doc

世纪锦园营销策划方案市场攻击构架第一部分:市场的突破点在哪里?徐州目前的攻击现状?第二部分:世纪锦园市场攻击策略深圳攻击高点在哪里?市场攻击线索1、只有1年: ◆徐州市场将会在2-3年进入第二循环,市场将会极快成熟化,给我们的时间只有1年,万隆地产必须提前规划化、进入成熟期;我们必须在1年内或少于1年内完成《市场定位判断--目标对象群确定--营销手法--主题推广》的专业化,从而领先竞争对手;2、2条线:◆“世纪锦园”楼盘的促销线◆万隆地产的品牌线,特别是2004年10月开始,万隆地产全面建立专业品牌,并为下一个项目储备客户群;3、攻击方式:◆环环递进,一切以销售结果作为终点战。◆整个的攻击点要清晰,避免出现打完第一仗不知道第二仗的脱节现象。◆执行非常之重要,与其执行不到位还不如不做,对市场不会出现负面的不利影响。第一部分:市场的突破点在哪里?•创意地产概念:是通过创意的方式,将楼盘的核心卖点在不同的空间与时间进行结合,形成鲜明的个性化形象。如:1、益田花园的环境是用凡高的作品为核心设计概念,“”成为广场地面的效果;“”成为架空层环境的设计概念;2、新鸿基的人鱼同游。••创意地产方式:非硬件的必然投入,而是相对软件的创意表现;将艺术、音乐、自然等元素非常自然地汇聚,形成更为生态的居住空间;••创意地产状况:目前在深圳开始展现魅力,也必将创造新地产个性模式;主题的创意地产概念•深圳:由于大地产规模性项目的介入,销售时间的延长,市场需要不同的刺激,同样主题不是一个楼盘从头到尾一尘不变的概念,其成为楼盘不断攻击市场的主帅,有主题变化的项目,市场的关注力非常强; 万科四季花城 主题:有一个美丽的地方时间阶段主题延展第一期:--2000. 发现美、创造美、珍惜美第二期:-,美一生第三期: 美一方土地,美一方人•重庆:由于目前还是单体或小规模楼盘占主导,推广的量力尚集中于卖点,发展商更重要完成楼盘品牌--企业品牌--楼盘促销的品牌提升阶段;现场的创意地产概念•深圳:现场三板斧营销中心、样板间、环境,目前已经是深圳地产非常常用的攻击手法,其目的是让买家看到希望;目前深圳在此方面的变化是个性化的展示; 项目创意概念蔚蓝海岸展示中心、样板间(恒彩)、示范环境(贝尔高林) 万科四季花城 休闲商业街、展示中心、样板间东莞盈彩美地 展示中心、玻璃桥、样板间、生态环境(鸟、鱼) 重庆龙湖花园 庭院展示中心、样板间(香港恒彩)、示范环境•重庆:整体水准还比较低,除龙湖等少数优秀发展商外,还未形成市场主流。推广的创意地产概念•深圳:地产推广已经不仅仅局限在平面(平面都有非常好的水准),推广已经成为以策略为核心的整合概念,系统、规范是推广的核心杀伤力,如对市场的控制、通路的控制、大势的借鉴等等; 项目创意概念万科四季花城 营销媒介(小媒介的联合:润讯台、大剧院招示布) 万科四季花城 艺术节+商业街蔚蓝海岸住交会(深圳十大模式) 蔚蓝海岸海洋世界海狮表演•重庆:目前尚没有形成概念非常清晰的整合市场攻击方式,点状策略有,但没有整合的市场攻击策略,缺少提前预见力;嘉信-御庭苑市场攻击战略第一阶段:第四阶段:第二阶段:第三阶段:形象/展示攻击阶段结点:展示中心出现核心点:形象/展示中心出现准现楼攻击阶段结点:外立面出现核心攻击点:楼体示范攻击阶段结点:楼体有形象核心点:样板间/环境世纪锦园攻击目标:在第三阶段结束战斗实景攻击阶段结点:顶部出现核心点:实景展示御庭苑第一攻击阶段阶段形象/展示攻击阶段 -7月 :现场攻击战术五:外卖场攻击◆五离店转盘/立交桥路牌 ◆面黄花园大桥好莱坞标牌◆模型巡回展--解放碑◆五江路围板◆大气球战术二:展示攻击战术六:点杀目标群◆外形象效果◆长安厂广场夜市推广◆五江路(环境围板) ◆江北城广场推广◆展示中心(直饮水/物业管理/展板/环境) 战术三:媒体攻击战术七:嘉信会◆报纸--重庆商报◆嘉信刊物◆DM直邮--江北、渝中区◆嘉信会员◆电视--重庆电视台阶段示范攻击阶段 御庭苑第二攻击阶段核心攻击点 战术八:样板间攻击战术十二:国庆开放日嘉年华活动◆样板间(江景/都市景/庭院景) ◆老客户现场活动◆楼梯间◆中秋节◆楼梯通路战术九:中心广场环境攻击战术十三:展销会 ◆中心广场◆展场出位 ◆中心喷泉◆模型展示 ◆楼体底部形象◆皇家服务◆入口大堂战术十:楼体攻击◆促销招示布战术十一:点杀目标群◆长安厂广场夜市推广◆江北城广场推广阶段实景攻击阶段 战术十四:提前封顶战术十五:顶部效果◆清盘促销◆顶部立面 ◆顶部灯光◆圣诞业主联欢 ◆顶部