万峰锦绣花园营销策划初步方案计划doc9.doc

:..万峰锦绣花园营销策划初步方案一、     市场定位兴义市示范住宅小区,以其优美宜人的自然、人文环境,赏心悦目、独具特色的建筑风格,豪华、典雅的硬件设施和软件配套,领导兴义房地产市场新潮流。二、     目标客户定位以兴义市主城区居民为主(包括贵州醇酒厂职工),适度挖掘周边小城镇、农村市场。因为主城区居住人口数量大且较集中,购买力相对较强,而区域内可供选择的楼盘很少,这能给本项目奠定一定的市场基础。但是从本项目体量消化角度出发,适度挖掘小城镇、农村市场很有必要,因为尽管当地农村经济较为落后,不过近来出外打工、做生意的农民越来越多,每个镇应该会有少数有钱人,有的人有到城里买房的愿望,同时政府在这方面给予了大力的支持,那就是买房能转户口。所以这部分客户我们不可忽视。对三大块目标客户群(主城区居民、贵州醇酒厂职工、小城镇与农村客户)的确定步骤为:①全市特别是主城区经济情况状况调查②市民收入与消费及消费流向、倾向调查③有购买能力的客户情况调查:层次结构、收入状况、区域分布、购房倾向④准目标客户、特定客户初步判断与跟踪。三、     核心卖点1、    政府全力支持,诸如银行按揭能到8成30年,市政配套迅速跟上,“五通工程”(水、电、气、交通、通讯)马上动工,农村客户买房能转户口等,这能给购买者以足够信心。2、     区域内唯一的高档住宅小区,兴义市标志性建筑,兴义市民身份的体现。3、     规划宏伟大气,软硬环境一流。4、     建筑风格兼具各家所长,令人耳目一新。5、     交通发达,市内外出行十分方便。6、     硬件设施精良,软件配套一应俱全,堪为区域内之“唯一”7、     按揭购房,付款灵活,轻松置业。8、     环境优越无比,远景有“万峰林”(国家级风景区),近景有“盆景园”,特别是小区内的环境规划更是巧夺天工,创意性的大手笔、前瞻性的高投入,将会营造出一幅人间美景图,让人流连忘返。9、     专业营销代理公司的介入,能给区域内客户带来全新的销售方式和服务理念。(其他卖点,通过实地调研后进行挖掘和创造)四、     推广思路总则:温性切入,强势出击1、    软性推广第一步,着重于发展商形象推广,因开发商进入当地时间不久,知名度难与施达公司相比。推广手法可利用政府招商做文章,推出发展商是招来的“金凤凰”形象。第二步,发展商形象推广中介绍本项目,首先让人有所知。这时可强调发展商准备投资多少到这个项目,将会给兴义人带来什么样的物业。这样以舆论造势,奠定销售推广基础。第三步,充分利用地块旁边的兴义八中做文章,因为众多客户都十分关心子女教育问题,前期与之合作做一些公益事业,然后使它成为项目的配套之一。第四步,新闻炒作,涉及到项目进展、销售进展、业主心态等。2、    项目包装1)              前期咨询点、售房部现场包装(软包装可以通过销售人员、宣传资料对其美好的环境和前景进行描绘)2)              项目现场售房部包装(利用小区配套会所做现场售房部,在装修上充分体现小区环境、硬件、配套的精华和内涵。这样,一是充分显示小区的档次,二是充分营造现场气氛以给购房者信心,三是减少再投入,今后不用拆除。3)