大城项目整改方案.pptx

绿地·大城天地商业整改汇报方案(初稿)昆明营销管理部2016年元月12日说明本方案未经公司运营会评审通过本方案旨在表达营销管理部对项目整改的需求寻求项目差异化及突出亮点是本方案的主要目标本阶段为提出需求阶段,整改成本未经各部门测算情况下无法预计本次调整需要解决的问题问题一:经过案场客户摸底,现阶段客户对项目商业品牌认可度不高问题二:在销售过程中,由于前期规划打造力度不足,项目商业具有明显的功能欠缺,难以满足现阶段的市场客户对于体验式商业设施、商业外摆空间等功能需求问题三:在销售过程中,由于入驻商家品牌缺乏品牌影响力与市场号召力,因此商铺销售存在困难本次调整后的结果评估销售提速,项目投资回收期缩短,年内清盘的难度降低销售价格将会存在10%-15%的上涨空间公司品牌形象提升,为另外3个在售项目商业部分带来促进项目后期运营难度降低,项目运营的盈利能力提升项目现状描述定位:以餐饮为主、以休闲娱乐、特色购物、生活及商务服务为辅的快时尚商业街区社区外围休闲社区休闲购物社区餐饮服务社区休闲娱乐商务及商务服务现状:项目无亮点,缺乏街区感,街区精装设计及外围设计严重不足,缺乏项目标示性现状:缺乏外摆空间,人流吸纳不足现状:休闲商家品牌及数量支撑不足现状:缺乏品牌商家影响力支撑现状:内部休闲娱乐氛围不足定位功能细分定位调整:立足于案名、整体功能分区、街区感等方面进行街区重新定义功能补强:嫁接更具备参与性与互动体验的整体功能进行商业功能整体升级氛围包装:针对现阶段商业氛围、整体调性不足的弊端,以立面装饰设计为主要方向进行项目商业氛围强化品牌补强:针对自持部分商家影响力不足进行的自持商业品牌补强更新商业调整思路大城天地项目如需体现绿地的商业开发与运营实力,需要从定位、功能、硬件设施、商家四方面入手解决问题第一部分项目定位调整关键词:案名调整、业态分区、街区感塑造目标:通过项目定位的全面调整,塑造绿地品牌调性,形成最具差异化的城市商业项目定位调整一:将原有的模糊社区商业定位调整为以餐饮为核心,以休闲娱乐、精品购物、区域商业商务服务的快时尚街区精品快时尚餐饮:以星巴克、MUJIcoffee、正斗餐厅、红邮筒等特色时尚餐饮品牌为主,打造昆明特色时尚消费餐饮设施快时尚购物:嫁接鹿岛普通生活、HM、ZARA、韩式服饰等商家,形成昆明快时尚休闲购物区域24小时休闲娱乐:链接酒吧、浴足、私人影吧等娱乐商业设施,打造昆明时尚***社区生活服务:重点以超市购物、24小时便利店、7-11特色超市等生活服务、日常购买服务运营商进行商业运营商务办公及类酒店服务:围绕业权集中的22-5清水公寓进行重点包装,引入知名公寓运营商打造精装长租公寓,与酒店形成优势互补,提升项目商务服务能力定位调整二:经营周期从原有的常规12小时经营周期延长为全天候24小时商业全周期昆明24H时尚街区定位调整三:借用成熟的“天街”主题消费概念,将原有较为销售案名调整成为以商业街区为主题的特色商业案名,增强项目名称的辨识性