上海浦江颐城开盘推广计划68.ppt

浦江颐城开盘推广计划
(策源机构华东区 2008年8月)
销售目标及重要销售节点
2
推广计划及媒体预算
3
近期竞争项目市场表现
1
近期竞争项目情况
市场现象剥析
竞品项目分析
市场环境怎么了?
现象一——我们面临的大市:打折、降价风波重演
开发商态度暧昧
沪上高端物业的抛售
媒体口水战又起
;
摩根士丹利将“锦麟天地”酒店式公寓出售
房价疑云:超涨楼盘降价一成郊区房成重灾区
“优惠”蔚然成风 18盘大促销
企业员工内部购房优惠
大张旗鼓打折
参加搜访团购等等
观望、不置可否
二手市场过冬
上海二手中介门店数量:高峰期16000家——目前7000家
二手房成交量:-————7月不足8000
市场给与我们的讯息
市场开始走低,再次呈现2005年的市场行情
价格开始松动,资金快速回笼成为首要关键
地震、奥运会后的整体经济形式不容乐观
予买方来说,“观望、博弈”成为心态写照
我们面临的问题
市场走势进入艰难的阶段
2008年下半年市场行情未必有起色
对于本项目的入市困难异常
现象二——沪上别墅市场的持续走低
2007年旺盛期
2008年衰弱期
07年1-7月份:
供应量:87万㎡;
成交量:161万㎡;
供需比为:需求远大于供应
08年1-7月份:
供应量:146万㎡;
成交量:82万㎡;
供需比为:持续供应大于需求
“供涨需降”步入买方市场,成交量同比萎缩50%,别墅并不因为其土地稀缺性而免受市场走势之影响
我们周边的项目表现怎么样?
现象三——类似联排产品去化不佳
项目名称
日期
项目报价
成交均价
户型面积
总价段
推出套数
剩余可售套数
产品特点
一品漫城
08-6-29
26000-28000
24018
202-222
480-600
89
76
南北入户双庭院
新浦江城
07-9-28
40000
21402
292-340
800-1500
34
12
围合式独栋
金色里程
08-6-27
26000-38000
27223
252-256
600-800
102
58
英伦风情
湾流域
08-7-6
30000
26911
240-255
630-760
82
50
精致3层联排
橡树湾
08-6-22
42000-44000
39969
180-220
780-900
65
46
联庭别墅
对于价格的思考:总价段的有效控制(600-800万/套的主力总价)
对于户型的思考:220-250㎡的联排户型成为市场主流
对于成交的思考:6、7月份开盘项目整体去化不佳,华润橡树湾的高价导致成交陷入困境
本项目作为联排产品总价段超越周边项目,接近独立别墅的价格
300㎡的2F联排产品,面积较大,对于市场的接受度如何存在疑问
为确本项目的保顺利去化,对于合理价格的把握显得尤为重要
现象四——我们竞争对手的强大:金地·湾流域
A户型 240㎡
B户型 253㎡
产品亮点——颠覆传统联排进深长的特征,转变成“宽宅”的概念
地上部分12m的面宽、配备双车位
-
每层功能分区明确,3F的别墅空间功能性强
现象四——我们竞争对手的强大:鹏欣·一品漫城
产品亮点——关于别墅的“智能化系统”的运用、会所的先期落成
地源热泵中央空调系统、新风换气系统
中央生活热水系统、墙体外保温系统、外遮阳系统
3000平方米的会所,包含了“儿童游乐室、咖啡吧、游泳池、红酒吧、健身教室”等
—㎡(地上)
—㎡(地下)
观景挑空内庭