土地估价的五种方法.docx

五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法,市场比较法,成本法,剩余法,基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的,步骤也要清楚,做题第一步把主要方法的公式列出来,就得分,然后根据步骤一步步作就不会乱。一,,3年、、押金利息收入。押金利息收入会是一个小考点。(1)每个方法中都涉及到利息,收益法中唯一的利息就是在年总收益中的,而且是押金的利息收入。在计算年总收益的时候,往往会给月租金,所以不要忘记乘以12,而且是客观租金,还要记得考虑空置。(3)复杂一点的就是分不同用途,商业、写字楼,要合并计算然后说年总费用,要明白4种情况下包含的内容。在理论选择里也可以考,综合计算也可以考,这是收益法至关重要的一项。**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下:1土地租赁:土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用;**2房地出租:经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用;3经营性企业:销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润;4生产性企业:生产成本(包括原材料费、人工费、运输费等)、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。,千万不要忘记年折旧费。建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来,这样肯定有分数。在我们的00年实务的第一题,是一道用收益法求出不动产开发总价值,再用剩余法求土地的。这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得,而不是所谓的现值或者售价。,一定要审题,看房产税给的是按月计征租金的12%,%,按月就要换算成年。、生产性企业求年总费用中,一定不要忘了销售费用和利润。***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格(现值)+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。在确定的土地净收益的时候,我们先要求出房产净收益。房产净收益=房产现值*建筑物还原率。房产现值=重置价*成新度=重置价-折旧总额=重置价-年折旧额*经过年。(1)这里面就牵扯到了折旧年限的确定,要根据耐用年限和土地使用年限综合确定,还要考虑是否扣除建筑物残值的问题,常考到。(2)经过年限即建成后到时点。(3)值得注意的是“房产净收益=房产现值*建筑物还原率。”这里没有年期修正,因为现值已经反映了使用年限。房产折旧体现了年期,所以无需修正。而后面的土地净收益求出土地价格的时候,用了使用年期,因为土地没有折旧。,1土地收益于价格比率法2安全利率加风险调整值法3投资风险与投资收益率综合排序插入法。常在选择题中考,其中安全利率加风险调整值法,安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率。特别记住是存款利率,后面的各种方法中都是贷款利率。可以理解成安全的就是国债,国债当然是存款。然后就是综合还原利率和土地还原利率、房产还原利率的计算,选择题中经常有这样的小计算,不同的收益要选择相应的还原率。R=(r1L+r2B)/(L+B)折旧后R=[r1L+(r2+d)B]/