XX公司员工公寓物业管理技术方案.doc

赤湾物业管理方案胜宝旺公司员工公寓物业管理方案编制:深圳市赤湾物业管理有限公司200X年6月24日目录一、胜宝旺公寓基本概况 3二、存在的主要问题 41、人员管理方面 42、安全管理方面 43、清洁方面 54、商铺管理方面 55、公共设施管理方面 56、人员配置方面 5三、主要管理措施 61、入住管理方面 62、人员管理方面 83、安全管理方面 94、保洁管理方面 95、康乐管理方面 106、公共设施方面 10四、建立联合管理制度 10五、管理目标 11六、人员配置 121、组织机构图 122、相关说明 12七、管理处工作运行机制 13八、费用预算 141、开办费 142、人工费 153、办公费 154、维修费 165、税金及其它不可预见的费用 166、总管理成本 16九、管理酬金 16一、胜宝旺公寓基本概况胜宝旺公司的员工公寓位于蛇口南油B区,共有三栋,分别是19栋、56栋和66栋,全部为胜宝旺公司的自有产权。除66栋的一层为商铺对外出租外,楼上居住的都是胜宝旺公司的员工。19栋共有两个单元楼,一层相互连接,二层共用平台,跨越窗户后可相互来往,二层以上相互独立。其中西侧属胜宝旺公司,共有七层,一层为胜宝旺公司的报刊阅览室和员工俱乐部,其它每层有7个房间,居住的都是胜宝旺公司的中层管理人员,其中七层居住的都是女员工。56栋位于19栋的西侧,与19栋中间相隔一条马路。该楼共有两个单元门,也为七层,楼内设计的都是套间,居住的都是胜宝旺公司的高级管理人员。两个单元门的入口处分别安装有一个监控摄像头,但监视器位于19栋楼的房管员值班处。66栋距离56栋和19栋较远,位于两栋楼的北侧,呈东西走向,也为七层。但该楼的一层为11个商铺,都已对外出租,二至七层每层有11个房间,全部为普通员工宿舍,且都为男员工。在管理方面,胜宝旺共安排有10人对三栋楼进行管理,其中房管员兼保安、维修共7人,俱乐部管理员1人,保洁2人。他们的具体分工和管理状况是:19栋白天有一名房管员领班兼维修工在出入口值班,其它时间无人管理;56栋和66栋的出入口分别有三名房管员24小时分三班进行值守;19栋的报刊阅览室和员工俱乐部每天晚上有一名管理员到场开门为员工提供娱乐服务,白天不开放。在保洁方面,共安排有两名保洁员,其中一名负责19栋和56栋的清洁,另一名负责66栋的卫生。二、存在的主要问题通过了解和现场查看、走访,三栋楼存在有以下主要问题:1、人员管理方面(1)由于疏于管理,进入楼内的防盗门钥匙很多员工的家属都有(不排除离职的员工也有),她们经常进出及使用楼内的水、电视、空调等设施而无人阻止,不但浪费胜宝旺公司的资源,随便的进出也带来了严重的安全隐患。(2)经常有人在楼内打麻将和赌博,不但影响了其他人员的休息,而且还因此发生过争吵,影响了员工之间的安定团结,进而对工作也会产生影响。2、安全管理方面(1)安全基础设施落后。各栋楼都采用的是用钥匙开启的普通防盗门,员工通过私配或离职时未交,再加上房管员兼职、事务较多,经常不在门岗,外人可尾随进入,等于已为盗贼打开了方便之门。(2)安全基础配套设施不够。56栋和66栋的防盗网已有许多地方锈蚀和损坏而未进行修复,安全性能大打折扣;特别是19栋,更是连防盗网都没有。通过了解,楼内已发生多次员工财物被盗现象,绝大部分都与此原因有关。(3)人员结构特殊,缺少物业管理概念,安全教育和管理不到位。员工使用电器设施未加控制,导致近期一员工宿舍因使用电炉而发生火灾,幸而没有造成严重后果。在19栋的公共走廊还发现有许多的电线外露,且接头较多,纵横交错,电线也有些老化现象,都造成一定的安全隐患。(4)为每个房间配备的电视和空调已超过规定的使用年限而未进行定期安全检测,很容易在使用过程中发生火灾或其它安全事故。(5)56栋安装的监控装置经常处于关机状态,即使打开效果也不好。(6)没有对来访人员进行查验和登记。(7)每层居住的人员比较多,但灭火器配置数量过少,如66栋每层只有2个。3、清洁方面(1)公共墙面的灰尘和污垢很久没有清理,特别是室内,由于住的人较多且收拾的不够,加上又时常有人做饭,显得脏、乱、差。(2)地面比较黑,没有定期进行清洗。(3)防盗网腐蚀的铁锈对大厦的外观有一定的影响。4、商铺管理方面(1)有部分商铺超范围和乱摆乱卖现象。(2)招牌没有进行统一规划,安装的比较乱。5、公共设施管理方面(1)阳台和楼梯的铁护栏以及防盗网部分地段锈蚀,不但影响了整体环境,也带来了安全隐患。(2)安全、指引、疏散图等各种服务标识很少。(3)公共照明有多处没有灯或灯坏没有及时修复。(4)66栋商铺的屋檐棚已有些破损,下雨时有些地方漏雨。6、人员配置方面由于三栋楼相互独立和比较分散,而且基础设施落后和日常事务较多,目前的人员配置相对就较少,又没有专职的维修