房地产项目前期策划案例.ppt

结构指南可行性研究项目研究产品方案市场定位、客户定位、市场定位价格定位开发周期销售周期推广方案经济分析一、可行性研究市场分析市场预测成本预测1、市场分析宏观市场:11年政府宏观调控打击了投资,投机也误伤了刚需,12年刚需力量爆发,支撑起了市场;1996年前建的房子,户型,景观都已严重落后,改善型住房需求大。政策方面,国家在控制房价后,还是要依靠房地产拉动国民经济济南市场:11年末,济南市场异常低迷,但春节之后,慢慢回暖,消费者需求与信心回归。政府城市规划:东拓西进,南控北跨区域市场:西客站片区成为购房者的热土,绿地国际花都等盘的销售业绩可窥一斑,受西客站通车等影响,西部开始崛起。槐荫区重点项目:十艺节;张庄机场搬迁,西客站,107个重点项目1500亿结论:形势严峻,机会偏多2、市场预测需求预测:十二五规划提到每年将有1400万城市化人口;旧城改造与保值增值需求;济南,和全国情况基本一致,在旧城改造方面需求更大;贷款利率降低,公积金门槛降低需求增长供给预测:6163套公租房年底竣工并配租,“市场为主,保障为辅”;土地市场:继一月和二月的零成交,34(5)月成交井喷,共住宅:237万商服:39万平米。这四个月的成交量已超过去年半年成交量。价格预测:今年将去化大量优质房源,土地市场虽然火爆,但建设的滞后期,将会刺激明年的房价小幅升高,这波土地供应后,房价将会平稳运行。3、成本预测楼面地价:6号地住宅:14707号地商服:2147元二、项目研究宏观环境未来发展趋势项目价值分析提炼项目卖点竞争性分析差异化竞争潜在客户群研究锁定目标客群1、宏观环境分析经济环境宏观政策多地公积金微调,利息,存款准备金降低经济形式:全球经济持续低迷,中国经济增速明显下降,通胀问题基本解决,住建部已开始酝酿经济刺激政策。城市经济09年济南GDP3350亿全国第二十一名,人均GDP8860美元,12年将突破一万,进入城市告诉发展阶段城市规划确定东拓西进南控北跨的整体规划后,政府在各区规划建设16个城市综合体,西客站便是其中的引擎之一,获得大量政策资金支持。拆迁改造:伴随城市综合体的打造,拆迁也在紧张的进行中,大量的拆迁户,会选择购买品质更高的商品房。外来人口:目前,济南暂住人口数量超过180万。济南降低了外来人口落户门槛:本地居住两年,并缴纳一年以上养老保险,即可获得济南户口。这增强了对周边地区的吸引力,刚性需求和潜在需求均增大,随着西客站,滨河新区等地区的建设会吸引更多的外来人口形成持续的市场需求。房地产市场环境一二三级市场结构以及规模行业成熟度:除去万科,国内几大开发商均涉足济南市场,恒大,绿地,中海,保利,产品丰富度也很高。