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私募基金与房地产投资
颜学海主任律师
内容提要
私募基金投资房地产的意义
房地产私募基金的运行模式
房地产私募基金的核心条款
私募基金投资房地产的意义
私募基金投资房地产的意义
有利于拓宽开发商融资渠道
随着国家一系列对境内过热的房地产市场紧缩性宏观调控政策的出台,限购、限贷等一系列措施直接使现今房地产开发企业面临资金紧缺的问题。在开发商无法通过银行、信托等金融机构获得贷款或资金,又遇到楼盘严重滞销的情况下,房产私募基金为开发商提供了新的融资渠道。
有利于投资者参与房地产投资
中小投资者由于缺乏足够资金,以往一般通过购置单套物业进行房地产投资,然而现行“限购”政策大大限制了中小投资者的房地产投资。房产私募基金不但解决了中小投资者资金缺乏的问题,更为其通过股权投资方式投资房地产及投资高档、整栋、成片房地产提供了途径。
另一方面,房产私募基金具备专业投资管理能力,其可帮助中小投资者参与其投资能力范围以外的一些地产项目,诸如:大型商业地产、高档住宅等。而且,通过专业房产私募基金的运作更有利于被投资房地产项目的保值、增值。
私募基金投资房地产的意义
有利于将专业管理能力和资金相结合
房产私募基金是一种将中小投资者的资金和基金管理团队投资管理能力有机结合的有效机制。没有房产私募基金这座桥梁的结合,无论是中小投资者,还是基金管理团队都无法独立参与房地产投资。
有利于开发商退出开发项目
对于持有型物业(如:商业物业)的开发商而言,私募基金提供了一个有效的退出渠道。从而使开发商更专注于开发优质物业,而投资基金更关注于物业的保值增值,客观上促进了房地产行业的专业化分工,也就促进了房地产行业的成熟。
房产私募基金的运行模式
房产私募基金的运行模式
单GP模式
由一名GP和多名LP组成有限合伙企业,该名GP作为有限合伙企业的执行事务合伙人,根据合伙协议的授权,负责基金的投资运营管理
GP收取管理费,并在达到业绩目标后有权获得业绩报酬
优点:将基金投资决策效率最大化,因为基金的一切对外投资决策均由GP独立作出。
缺点: 存在GP诚信责任缺失或GP利益冲突风险
是最初级、最简单的一种运行模式
房产私募基金的运行模式
关联LP模式(“金字塔模式”)
GP指定一家与其有关联关系的有限责任实体作为LP,在基金中认缴一定比例的出资(一般大于10%)。
关联LP在分配基金收益时,列后于一般LP;对于关系到GP利益的相关表决中不享有投票权;关联LP的违约行为还会导致GP承担相应责任。
优点:GP在私募基金中实际出资额有了显著提高,这种安排极大程度的控制了GP的道德风险,而且关联LP较普通LP列后分配的机制也大大降低了一般普通LP的投资风险。
缺点:对GP的出资额提出了更高的要求。
这种模式十分适合一些刚刚起步,其投资管理能力和行业地位尚不足以博得投资者充分信任,但具有一定资金实力的基金管理公司。
房产私募基金的运行模式
名义GP模式
基金管理公司并非以其本身作为GP参与基金运作。而是专门设立一家注册资本与基金GP所需出资额相同的有限责任公司(GP实体)作为基金的GP
基金通过签订《委托管理协议》的方式,将基金的投资管理事务委托由真正的基金管理公司实施,而GP实体并不管理运作基金
优点:效隔离GP的无限责任风险;
避免《合伙企业法》第32条和第99条规定的普通合伙人竞业禁止规定的适用
是规模较大的基金管理公司普遍使用的一种模式
房产私募基金的核心条款