解码商业地产短线操作.doc

在国外及香港地区的商业地产项目,发展商绝大多数是采用长期投资和管理的赢利模式,然而,我国绝大部分商业地产的赢利模式则为短线操作。 近几年来,商业地产在我国各地迅速兴起,发展势头很好。但是,已开业的大型商业项目问题很多,正在销售中且未开业的则存在较多的隐患。投资客和开发商应分析这些问题,以便能在项目的操作中设计出多方共赢的赢利模式,为项目能够持续成功经营创造条件。中国商业地产现状   着住宅开发商利润率的减少,从2002年年初起,我国许多房地产开发商迅速挤入利润空间很大的商业地产。据国家统计局统计,2004年1-5月,商业营业用房投资458亿元,%,占全社会固定资产投资额的3%,%,商业营业用房施工面积为11092万平方米,%,其中,新开工2734万平方米,增长23%,竣工2822万平方米,%。      由此可见,商业地产的开发增长速度远远超过国民经济的增长速度。总体来讲,可以断定我国商业地产的投资开发的确是过热。在国家宏观调控之后的商业地产,其开发量增长幅度将会有所下降。      2002年至2003年期间推向市场的商业地产项目,多数采用“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式。“产权式商铺全零售”模式是将商铺的产权全部出售,而将其经营权租给某些大型的零售企业;“主力店租赁+商铺全零售”模式则是开发商保留若干主力店群的产权,将其余的小商铺全部零售。前者的后遗症比后者更为严重,这二种商业地产赢利模式在一些已开业的项目中暴露了许多问题,引起了众多小业主与开发商纠缠不止的纠纷,一些项目也因此停止营业。    赢利模式类似十几年前我国台湾地区多数商业地产项目采用的模式,据台湾有关资深人士透露,采用这些模式的项目仅有一家能持续成功经营,其余的则出现多次的经营调整,最终亦难以成功。这二种赢利模式均可谓短期操作模式。商业地产赢利模式影响项目的成功率,而赢利模式又受制于项目的融资渠道和自有资金量。随着国家宏观调整下的各类限制,此类短期操作模式将被大部分开发商继续采用。短线操作的三大原因 与较高的利润空间成线性正相关关系,商业地产的开发同样具有较大的风险,特别是采取了短线操作模式的项目。到底是哪些原因造成中国商业地产短线操作的现象呢?笔者认为有三大原因:      原因一:自有资金不足      一个商业地产项目的投资往往要少则几亿元,多的甚至达几十亿元,建议期也较长,达2-4年,而开发商往往仅能投入10%-20%的自有资金,其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。在国家宏观调控下,开发商向银行贷款的难度很大,其它融资渠道则几乎没法弄到钱:信托资金由于受到各种条件的限制,能融到的资金对于项目资金缺口来讲,也只是杯水车薪;国外房地产投资机构的进入难度更大,除政策因素外,国内独有的商业地产赢利模式让这些投资机构知难而退。      在各种融资渠道几乎不通的情况下,商铺预售成了开发商唯一的希望。销售商铺也成为商业地产短线操作的标志。销售比例越大,项目投资回收期越短,风险也越大。         有关的调研机构曾对香港和国内大型房地产企业资金周转率进行分析,,。资产周转率为销售收入(或营业收入)与平均资产总值