2006年南京星汉城项目整合稿》.doc

Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse禄口*星汉城项目报告前言每接到一个案子,我们便产生创新与完美甚至达极至的冲动。因为我们一直尊崇这样的理念:让贵司与我们共赢,共同打造一个让业内外人士不说是流芳,至少也可频频回眸的项目。这份企划案依然是我们在匆忙中形成的,以至市场调研没有充足的时间去完成,但是我们对本案依然倾注了满腔的***,在短短几天时间内,我们夜以继日的超负荷工作,深深领悟本案的精髓和要义。如果有更多的时间和机会我们会更仔细的去雕琢、去调整、去完善。我们希望这份报告只是与贵司的一次沟通、一个与贵司合作的起点。期待我们致臻完美的合作!二00六年四月十日第一部分:,汤铜公路与宁溧公路交界处。其南沿宁溧路,北靠南京国际小商品城。距离主城区约20Km。距离禄口机场约8Km。距离禄口镇约1000m。距离机场高速入口约50m。,走向南偏东约30度。地块表面平整,无坡度,土质均匀密实。地块目前处于“三通一平”状态,西北部商业部分建筑至地面主体结构3层。:周边为未开发区域,有零散农村普通自建1-2层房屋。自然景观资源:周边绿化稀少,无可利用自然景观历史人文资源:周边环境开发中,人文环境差,无可利用资源。环境污染状况:项目周边无重污染工业,气污染无。由于紧靠机场高速,临宁溧路区域存在轻度噪音污染和空气粉尘污染。项目所在区域距离禄口机场约8公里,且垂直于机场进出港航线,因此不受机场噪音污染。(双龙大道)交界处,沿靠宁溧路。其中汤铜公路为省级干道,双向四车道,路况好;地块西侧约50米即为机场高速禄口收费站出入口,通过该高速可连接绕城公路、宁杭高速等对外快速道路。因此,目标地块附近具有一定交通优势,可通过宁溧路、汤铜公路、机场高速完成城市内外的交通联系。,与江宁相距约17公里,仅有郊县班车雨铜线(雨花台——铜山)经过,班次少,服务水平低,不能满足区域与南京主城的联系。。目前,主要基本生活配套依赖于禄口镇的少量市政设施。目前现有可利用配套如下:医疗:禄口卫生院(距离约1KM)。超市:位于禄口镇的苏果便利、联华超市、如海超市(距离约1-2KM)农贸市场:禄口镇农贸市场(距离约1-2KM)。教育设施:禄口镇中心幼儿园、禄口镇中心小学、禄口镇中学(距离约1-2KM)。银行:建设银行,农业银行(禄口镇)。,区域内商品住宅体量少,居住环境较差。现仅有颐家春天、百利华府、奥斯博恩三个项目正在开发建设中。其中奥斯博恩为别墅项目,颐家春天、百利华府为公寓项目。项目名称项目地址总建面积(万㎡)主力房型销售均价(元/平方米)开盘时间/交房时间销售率奥斯博恩宁溧路188号42(本期6万)独立、双拼联排、叠加3000-50002005年10月/2006年11月52%、三房81-**********年7月/2006年5月底98%、三房65-9521002005年11月/2007年1月56%■相关个案分析百利华府百利华府位于禄口镇正阳路1号。,,,项目共分两期开发。建筑形态为15幢6+1F多层,其中一期5幢,二期10幢,总户数378户。目前在售一期153套房源,面积以81-111的二房、三房为主,均价1900元/平方米,历史最低价1680元/平方米。截止2006年4月8日,已去化98%,还剩余3套。二期预计今年4月底推出,均价约2050-2100元/平方米。另外,项目二期有约3000㎡的沿街底商,规划为社区配套,销售方式目前未定。该项目规模小,建筑品质较低。从一期的销售情况来看,客群为中老年客户、投资型客户、低收入青年,购买用途为养老、投资、安家等,其中以中老年客户和投资客户为多。客群主要来自于南京主城区和江宁区,周边客户较少,主要为禄口镇上的事业单位员工。颐家春天颐家春天位于机场高速禄口收费站西50米处,项目占地8万平方米,,。建筑形态为6+1F多层、7F电梯多层,一、二期共21幢,项目整体分3期开发。一期500多套房源,均价1900元/平方米,现只剩余少量跃层。目前销售为二期,,共650套,以65-95平方米的经济型二房、三房为主,比例约占61%。另有35-42平方米