2007年房地产项目税收筹划.doc

Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuseXXX房地产项目税收筹划方案第一部分税收筹划的思路和原则房地产开发涉及的税种有:土地增值税、企业所得税、营业税及附加、土地使用税、印花税、个人所得税、房产税、契税等。税负的高低与当地经济的发展水平和纳税环境密切相关,一个房地产项目如依法纳税,税负率(项目税金支出/销售收入)发达地区的房地产企业为9%左右,长沙市房地产约13%左右,高的可达30%以上。但企业可以充分利用现有税法的漏洞进行合理避税,以降低企业纳税负担。一、XXX项目情况1、用地情况:,其中:,。2、物业情况:㎡(㎡),其中:㎡(5041套),㎡。3、销售收入:住宅按最大值2700元/㎡,;1楼商铺按6000元/㎡、2楼商铺按2500元/㎡,;。4、为便于税收筹划,土地成本暂按帐面留存成本进行测算,所得税率按新税率25%计算。税收筹划前,%、%、%。详见下表:(税收筹划前)项目效益及税负情况表说明:1、以上费用均为建设期费用,且税金合计中未包括土地使用税、印花税。2、以上税负情况是在公司《XXX区项目效益及资金测算》的基础上做出。且地下车库未摊销成本,其成本由住宅和商铺承担。二、税收筹划环境分析1、有利因素:XXX是长沙县的重点经济建设项目,XXX公司是长沙县的纳税大户,且XXX公司为税务部门A级纳税信用等级。公司部分高层领导有在长沙县工作的经历,与相关税务部门关系较熟。2、不利因素:“树大招风”:随着XXX公司知名度提高,社会各方面关注程度较高。税收监管力度加大:由于从2008年1月1日起执行新的《企业所得税法》,税率从33%降至为25%,国家财政吃紧,税务部门势必会进一步加强税收监管。房地产行业税收管理越来越规范,大环境不好:从2003年以来,房地产行业一直是税务机关重点稽查对象。且房地产行业也是国家宏观调控的重点,如2006年底出台了《土地增值税进行清算的政策》(2007年2月1日起执行),从07年1月1日长沙市实施房地产税收一体化管理、从07年2月1日起统一使用新版不动产发票、建筑业发票等等。估计陆续会有一系列税收调控措施出台。三、税收筹划总体思路1、以“价格转让法”(即利润从高税负企业向低税负企业转移)为重点,充分利用税收的优惠政策进行筹划。土地入帐金额与按50万元/亩计算土地款的差额部分7082万元,从税收筹划后的建筑成本上浮部分中支付。2、做到税收筹划与会计核算同步实施,或稍先于会计核算实施。3、总体安排,分税种筹划。税收筹划的重点是土地增值税、企业所得税。第二部分税收筹划的目标以下按第二种销售方案(商铺自留50%,住宅全部销售)进行税收筹划。1、税收筹划的总目标:税收支出(含筹划费用)%以内,其中:%,%,%,%,%。2、%(%-%),节约税金支出24,-16,=8,。税收筹划前和筹划目标税负率详见下表:税收筹划前和筹划目标税负情况表单位:万元说明:1、本税务筹划目标是根据现行税法政策和后述各税种筹划条件具备的情况下进行预估。不能作为未来工作结果的考评依据。2、项目建设期设定为2007年6月-2010年5月共3年。经营期设定为2010年6月-2010年12月,并假定经营期期间(2010年6月-2010年12月)费用预计为900万元,其中:管理费用700万元,其他费用200万元。第三部分各税种税收筹划要点一、土地增值税筹划要点1、税收政策①纳税义务人:转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。②税基(计税依据):增值额(收入总额-可扣除项目金额)。③税率:30%、40%、50%、60%(超率累计税率)。级数增值额与扣除项目金额的比率(%)税率(%)1不超过50%的部分302超过50%~100%的部分403超过100%~200%的部分504超过200%的部分60④应纳土地增值税=∑(每级距的增值额×适用税率)。2、筹划目标税种税收筹划前筹划目标金额(万元)占总收入比例金额(万元)占总收入比例土地增值税7,%%3、,如要达到筹划