德州地区楼盘销售商业定位报告.doc

S9商业定位报告项目本体属性研究1、项目经济指标规划面积2880平米规划楼层4层进深约12米面宽约60米楼层面积约为720平米小结:小体量商业用地,可操性差,业态选择有局限,如果定位不准将面对强有力的竞争对手。2、地块周边资源交通:交通上本项目对德州区域客户均无抗性,便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。周边项目:本项目周边住宅项目众多,且高端项目居多,入住开始将有大量高端消费者进入本区域,任何业态商业在本区域都有一定消费群体。周边机构:政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。生活配套:周边的商业配套基本处于初级阶段,主要以小商店为主的零散商铺,休闲购物范围弱,与当前居住的较高端客户有很大差距,周边中高档餐饮业,经营状况良好,充分的反映出高端业态在这里的需求状态。休闲娱乐:董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域,自然会吸引大量人流,消费潜力无穷,本区域休闲娱乐以休闲广场,文化广场,体育公园为主,具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后,市场存在很大发展潜力。本项目SWOT分析:SWOT分析项目的优势与劣势¤体量小不便于操作,无法做到规模集中化,业态较单一¤体量小,无法营造规模商业与商务环境¤商业都是招商先行,本公司没有商业经验¤商业预计价格并不占优势¤项目周边高端商业匮乏为我们提供一定市场机会¤随着董子文化街与景观区逐步完善,本区域将获得更大关注。¤高端时尚娱乐项目的空白为我们提供一个很好的切入点¤专而精的高端商业能吸引高端客户¤项目周边有相当体量的商业,高端与中端产品均有¤与时间赛跑,先建设高端口碑,否则只有价格上进行死拼。¤交通优势明显客户覆盖范围遍及全市¤项目周边住宅档次高,本项目依托高端客群¤本项目开发商在德州具备很好口碑有良好品牌效应3、本体分析结论单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力,因此需要多种走向的优势来合理有效的融合,进而归纳出项目发展的出路。我们审视S9起点的出路在哪里:走向一:产品策略以产品为导向,建造市场异质化产品推出体量小精而专;走向二:客户策略以客户为导向,寻找客户特点推出高端客户;走向三:市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。高端商务会所城市与环境研究1、城市发展德州是冀鲁交接的门户,随着“南融北接”城市发展战略实施,德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市!2、经济发展山东2010GDP排名第11位,德州GDP增速明显,德州人均GDP达到3万元,增速较为突出,按照联合国标准,经济进入加速发展阶段,中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后,但第三产业增速很快,在产业格局比重中日益增加。3、人口状况从区域看,本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区,但工资水平高于其他区域,具备较强购买力。4、本章结论南融北接、东进西拓”的主通道,借助独特的区位优势,德州城市建设步伐将进一步加快。产业结构在增速调整,第三产业加大份额,将会出现大量富裕的私营业主,人均GDP快速增长,出现大量中产阶层,消费能力大大增强。商业项目市场研究1、商业格局从德州现有的商业格局看,是典型的单核商圈,经济开发区出现了大型购物中心,但区域商圈尚未形成!德百商圈为市级中高档零售商圈,位于市区中心位置,基本代表着德州市主流高端消费!整体商业过低端,第二区域商圈将以奥德乐为中心出现未来开