★★经济适用房开发过程中工程成本的控制方法.doc

仅供个人参考:..经济适用房开发过程中工程成本的控制方法在今后相当长的时间,对房地产业国家必将执行严格的宏观调控,如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。经济适用房的大量兴建给房地产开发企业带来了新的机会。在相同的开发环境中,具有相同的产品定位定价,如何尽可能地减少工程成本,最大限度地提高企业的投资收益?这一点一直倍受众多房地产开发企业的热切关注,尤其是从事经济适用房开发的房地产开发企业生存发展的根本。经济适用房的特点是:风险小、利润低。因此在发展策略上应该坚持两个方面:一个是走量,薄利多销;一个是走快,加快资金周转。在这两方面基础上,争取一些补差房和商业房。目前阶段可以优先发展小盘,对于条件适合的大盘分期开发,滚动发展,树立品牌效应。由于省市各厅局、各大企事业对经济适用房有着巨大的需求,可以联合一些效益好的单位,搞定向开发,达到双赢目的,进一步降低风险,提高自有资金的利用价值。经济适用房由于售价受政府控制,因而建设成本管理格外重要,所有利润都要靠控制成本来获取。经济适用房成本控制的基本思路是:以终为始,统筹规划,动态监控,通过阶段管理与关键点控制来严把成本关。下面通过项目建设各阶段来分析成本关键点的控制方法:一、在成本管理的各阶段中,设计阶段最为重要,应建立标准化、程序化的定单生产模式,房地产开发企业不仅要对所建项目提出设计标准、要求及达到的目标等详细的设计任务书,更重要的是根据设计技术文件提出定单(工程量清单)并通过价值分析反馈给设计单位进行优化设计,通过技术工艺进步和新材料替代来促进成本降低,功能提高。这一阶段要留有充分时间来保证设计的完善与优化,可以选用一些成熟的优秀设计来缩短设计周期;关键点控制放在施工图之前(即初步设计阶段),通过定单来事先控制总造价;控制好设计,就能够写好定单。不少房地产企业设立专门的设计室来负责设计,笔者认为不可取,应该坚持专业化取向,通过竞争从市场上选择优秀的建筑师和设计院,把做面包的人转化为卖面包的人,把干活儿转化成看干活儿,转化到制定标准上来。二、工程施工招标阶段由于经济适用房施工技术简单,门槛很低,通过市场招标,目标是选择信誉好、实力强、有竞争力的公司参与建设,对一些优秀的施工企业可以建立长期的合作伙伴关系。在这个过程中,往往是负责房地产开发企业中负责工程成本的造价工程师最忙的一个阶段,实际上只要设计阶段控制好了,这个阶段没有多少事要做。只要达到让业主感到心中有数,风险可以控制的目标就完成任务了。因此:对于工程成本控制来说,市场敏感性最重要,算量的准确性还在其次。三、施工合同签定阶段,施工合同目标是保证合格产品保质保量按时交付,合同管理归根结底是对风险的管理。因此,在合同中价款计量方面的条款活口要越少越好,并尽可能转移风险来保证有竞争力的投标价的实现;对于出资方不利的、不公平的,属于无法管理的系统性风险,应该规避避免出资方利益受损。所有工程是在不包工期、不包质量、不包造价条件下签定的;合同不是在讲公平公正,是工程承包,是在做生意,只有投标才讲公平公正。施工合同很多罚则是毫无意义的,应该坚持只有鼓励,没有惩罚;奖励条款多、细、并且明确,惩罚条款少而模糊。鼓励承包商找最好的东西给我们用,尽可能提出合理化建