昆明学府路区域市场调研报告.docx

昆明学府路区域市场调研报告一:昆明市宏观背景1、昆明地理优势1昆明是亚洲的地理中心,是云南面向西南开放桥头堡的唯一区域性中心城市。(图1):昆明宏观发展地理优势12、昆明地理优势2昆明是中国连接东南亚国家的桥梁;城市化发展进程明显,城市建设处于快速发展阶段。(图2)昆明宏观发展地理优势2东南亚、南亚经济圈昆明作为东盟10+1自由贸易经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作的交会点之一,是中国面向东南亚和南亚的桥头堡,在中国国家安全战略、西南地区面对东南亚、南亚大通道建设中发挥重要作用。放眼全国看昆明:昆明地处“东联黔贵通沿海,北经川渝进中原”的独特区位,是国家提升与周边国家合作能力,建设陆路对外通道的重要支点,是对外开放门户城市;昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用,带来城市及城市商业发展的强大机遇;3、昆明战略定位省会城市、区域国际化城市、知名旅游城市,中国未来面向东南亚和南亚的“桥头堡”。昆明新国际机场是继北京、广州、上海之后,全国第四个“国家门户”级的枢纽机场;昆明新机场战略定位为:中国面向东南亚、南亚和连接欧亚的国家门户枢纽机场,对国家西向战略、建设中国东盟自由贸易区和孟、中、印、缅区域经济合作等具有重要意义;(图3)昆明上水国际机场4、昆明——行政版图辖区14个。昆明共辖6个区、7个县、代管安宁一市,另管辖3个国家级开发区。面积:昆明东西最大横距140千米,南北最大纵距220千米,全市面积21473平方公里,市区面积330平方公里(其中主城区290平方公里,呈贡新区40平方公里)。(图4)、昆明行政区域——各城镇发展体系架构(表1)昆明城镇发展体系架构序号等级城镇主要经济职能分工11主城区贸易、服务、高新技术产业21空港经济区空港经济31呈贡新区行政、教育、物流、高新技术产业42安宁重化为主的新型工业52嵩明轻型工业、现代农业62宜良轻型工业、现代农业72昆阳新型装备制造工业、旅游服务82海口新型装备制造工业、资源精加工工业92晋城现代服务业103石林旅游服务、现代农业113寻甸新型资源深加工工业、现代农业123富民休闲旅游、观光农业133禄劝现代农业、新型资源深加工工业143东川新型资源深加工工业153倘甸旅游服务5、昆明——城市发展规划昆明城市格局——城市发展将主要围绕滇池,进行环滇池“一湖四片”,“一湖四环”。(图5)清末-2007年,同心圆发展模式(图6)、城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变,将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础昆明城市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。加快都市区由市核心(环滇池的一湖四片)和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城(滇池流域外30-60公里)发展格局;中心区新增190平方公里核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区;(图8)城市规划区范围图(图7)、从“一湖四片”扩大到“一主五辅”,城市规模进一步放大,空间布局更加合理,组团化,区域化发展趋势更加明显以滇池流域为核心的昆明五华、盘龙、官渡、西山四区和呈贡县全部行政辖区范围,以及滇池流域所涉及到的晋宁、嵩明部分乡镇的行政辖区范围划定为昆明城市规划区;由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区;(图10)现代新昆明城市体系2(图9)现代新昆明城市体系16、昆明未来发展国际知名旅游城市、区域中心、国际化大都市减轻老城区的负荷量,缓解老城区的压力,昆明正在以多中心、单核心的规划路线向周边发展,通过在多个远郊片区做大体量商业的方式,来满足和完善各个片区的生活需求和配套功能;从卫星城建设的角度来看,它的发展正是依托其区位和交通优势在逐渐,通过自身的特色产业带动周边产业的崛起和周边片区的发展;由昆明、玉溪、曲靖组成大的城市圈,扩大城市发展范围;城市郊区的发展就满足了三个需求:城市产业转移的需求、高房价下置业的需求和资源性开发建设的需求;城市定位加快城市职能片区化趋势,但从功能看,主城区将继续承载和延续现代都市服务产业的核心价值,主城区商业商务中心的地位不改变。(图11)现代新昆明城市定位7、轨道交通轨道交通在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时,将极大改变城市商业的发展模式,以此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流。从目前轻轨的规划情况来看,通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通贯联,特别对南北方向的交通便捷性的改进力度最大;据规划,未来1小时都市圈的范围内,可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城;1号线线路起于主城核心区,到达呈贡南部大学城,是连接主城与呈贡新区,支持和促进呈贡新区建设的发展轴线;(表2)昆明市中心城人口规划与轻轨运力关系(