昆山张浦商住项目市场报告.doc

昆山张浦商住项目市场报告一、项目地块背景部分1、项目简介昆山张浦项目坐落于昆山市张浦镇核心地段。项目由普通住宅用房与街区商业用房组成。总建筑面积为18万平方米。其中,普通住宅用房总建筑面积为17万平方米、街区商业用房总建筑面积为1万平方米。2、地块地理位置项目位于昆山市张浦镇核心区内。北临:京东路;南临:《上海星城花园》;西接:银河路;东邻:张浦小学。3、地块状况分析项目地块分布近似一个正方形,东西走向长度略大于南北走向长度。地块走势平坦、规则,适宜建造房地产类项目。目前地块上已经拆迁、平整完毕,随时可以进行开工建设工作。4、交通道路分析张浦镇东临昆山城市主干道长江路,西靠339省道,车行10分钟即可到达昆山市中心;北面沪宁高速、312国道直通上海,南侧机场路连接苏州甪直镇、苏州园区。张浦镇上现有(途经)公交线路共有两班,是连接昆山市区及其他区域的重要线路:序号线路名称起讫点营运时间正常间隔时间(分钟)日发班次途经线路停靠站点1公交109路亭林公园至南港6:00至18:3010~1546马鞍山路、亭林路、环城北路、柏芦路、同丰路、长江路亭林公园、昆信证券、东门、绣衣新村、中行大厦、太平洋保险公司、祝家厍、万丰电子、市政府、李箕路、圆明路、通关点、新南路、周巷、施条、团结桥、张浦保险公司、张浦交警队、七桥村、大直村、丹桂园、南港机场路口、南港汽车站2公交125路汽车站(旧)至张浦6:00至17:3015~2037朝阳、柏庐路、合兴路、长江路汽车站、柏庐路、合兴路、禧玛诺、园明路、中华园、新南路、周港、施条、团结桥、花园路、张浦3公交331路交管所--交管所07:00-18:003022新吴街-长江南路-港浦路-振新西路交管所-张浦小学-港浦路-亲和路-花园路-建昌不锈钢-长江路-永记路-垌丘桥-垌丘路-俱进路(港浦东路口)-横贯泾路-俱巷路站-振新东路-紫金路-浩盛纺织-江南春堤-振新西路-连展科技-江丰路-优磁-茶风街-张浦卫生院-团结桥-保险公司-海虹路-农贸市场-张浦中学-金铭小区-交管所(共30站)4公交332路交管所--交管所07:00-18:003022新吴街-机场路-台玻路-长江路-茶风街交管所-农贸市场-七桥-交警大队-海虹路-茶风街-天泰-港浦路-优磁-江丰路-连展科技-振新西路-厚实制衣-台玻路-长江路-周巷站-江南春堤-连展科技-江丰路-优磁-港浦路-天泰-茶风街-保险公司-农行-交管所5公交111路火车站--南港06:00--18:001548朝阳、柏庐路、合兴路-机场路银河路火车站-朝阳新村-三角塔-老客站-柏庐路-花鸟市场-誉兴大酒店-柏庐公园-中大柏庐天下-新客站-大同村-新城·域花园-周巷-施条-江丰路-振泰塑胶-南曹-小直-卫塔-白米-增光-南港另有规划中的沪宁城际轻轨、京沪高速铁路将更紧密连接上海、苏州。沪宁城际轨道目前苏州方案已经敲定,苏州境内将设置7个站,建成后苏州到上海实际乘车时间只要20分钟,仅相当于从苏州古城区城南到城北的汽车行车时间,由此一改过去从苏州到上海坐火车需要45分钟的情况。根据规划方案,沪宁城际轨道从无锡进入苏州境内,分别穿越相城区、高新区、金阊区、平江区、工业园区和昆山市,通向上海。为方便沿途居民乘坐,苏州境内将设7个站点,分别是:望亭、苏州新区(浒墅关)、苏州、苏州工业园区、唯亭、新昆山、陆家浜站。由于列车班次最小间隔时间只有3分钟,大站直达列车时速250公里(全线运行时间92分钟)、站站停的列车时速为160公里(全线运行时间129分钟),因此,借助这条轨道,苏州与上海之间的往返将大大方便。根据设计规划,沪宁城际轨道的具体线路位于沪宁铁路和沪宁高速公路之间,基本与沪宁铁路平行,两者间距在10多米至200米上下京沪高速铁路(简称京沪高铁)项目建议书已获国务院批准,今年年内将开工建设。计划2010年建成,时速达350公里。据了解,京沪高铁在沪宁段将设7个站点,其中只有昆山和丹阳为县级市铁路高速站。根据规划,其走向基本沿着沪宁铁路前行,两者的间隔约1公里。穿越昆山市区的那一段将建设高架,铁路高速站将设在现在的火车站附近。另外,为了方便京沪高铁客运列车的停靠、维修与保养,昆山高速站内还将建设一个列车保养点。项目坐落于张浦镇正中心,新吴街以北,银河路京东路口,将与新建的张浦镇政府面对面,当之无愧的是张浦顶级黄金地段。5、生活配套机能分析目前项目地块区域内的生活机能配套,是依靠距离地块步行路程约5分钟的新吴街。新吴街是张浦镇上的一条新发展的商业主街,在新吴街上集中了完善的各类生活配套设施。如:4000平米的华润万家超市、世纪联华超市、捷强超市、中国银行、工商银行、农业银行、农村商业银行、邮局、张浦宾馆,吴凇江饭店,金布仑宾馆等等一应俱全,足以满足本项目购买者的各类生活需要。并且未