《2017年深圳房地产市场发展研究报告》.doc

word格式整理版:..2017年深圳房地产市场发展研究报告2017年3月25日N多目录TOC\o"1-2"\h\z\u摘要 1一、 经济环境:2016深圳经济稳中趋升、逐步向好 3二、 政策环境:地方政策分化明显,热点城市调控升级 71. 全国政策:年末中央多次表态抑制资产泡沫防范金融风险 72. 深圳政策:“限购限贷升级”,驱使市场回归理性 9三、 市场分析:住宅市场量跌价升,商办供大于求 101. 商品房市场:商品房销售均价上涨,% 112. 住宅市场:全年量跌价升,刚需为市场主力 12四、 二手房市场:成交量大幅回落,价格指数全年持续攀升 29五、 土地市场:量涨价跌,出让金总额同比大幅增长 301. 土地价格:成交楼面均价大幅上涨,平均溢价率为24% 302. 土地成交:成交量上涨,住宅用地成交量涨幅最大 303. 土地推出:土地推出量上涨,商办用地推出量激增 314. 土地出让金:土地出让金大幅增长,住宅、商业/办公用地出让金增幅超过100% 32六、 开发企业:龙头房企市场集中度回暖,拿地大增 321. 市场份额:龙头房企销售额大幅上升,市场占有率小幅下调 332. 拿地情况:销售前十开发企业拿地面积、金额均大幅增加 36七、 市场展望:“市场增速放缓,深圳房价或将趋于理性 371. 政策趋势:去库存、稳发展、防风险”的相关政策有望加大 382. 房产市场:增速放慢,房价上涨幅度减小并趋于理性 383. 土地市场:城市分化加剧,热点城市地王频出,三四线土地市场遇冷 394. 企业表现:拓展域外市场、顺应市场变化,分化市场需求 39研究主持:中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持:CREIS中指数据,、宏观环境:整体经济稳中有进,因城施策严控市场风险2016年,初步核算并经广东省统计局核定,,%,,整体经济稳中有进。全年全市居民消费价格总水平(CPI)%,;,%,增速创自1999年以来连续18年新高。2016年,中央从供需两端频频出台调控政策,由松趋紧,因城施策严控市场风险;地方积极响应中央政策号召,通过一系列政策有序消化房地产库存,解决区域性、结构性问题。就深圳来看,政策从供给端发力,“”“”新政持续收紧购房资格,抑制投机性需求,防范风险;驱使市场回归理性。二、市场分析:住宅市场量跌价升,商办供大于求(1)总体表现:商品房销售均价上涨,涨幅略缩小2016年深圳房产市场延续了2015年末的火热态势,随着调控政策的出台,市场逐步趋于稳定。价格方面:2016年,%,%,%、%。需求方面:2016年,深圳住宅、写字楼、、、,%%、%。供应方面:2016年住宅、%、%%。供求对比来看:%;写字楼、商业用房供过于求现象明显,库存仍在较高水平;。二手房市场:二手房全年成交量大幅回落,价格指数全年持续攀升。(2)产品形态:中小户型仍是市场主力,中等户型供求基本平衡,小户型过于求需求:中小户型继续热销,大户型微幅上涨,其中80-%,市场份额有所减少。供应:80平米以下小户型占比明显提高,100平米以上户型占比下降。供求对比:除140平米以上户型呈供不应求之势、80平米以下户型供过于求之势外,其他各户型供求均相对平衡。(3)不同区域:福田区成交均价居首,六区仅南山区成交量同比增长,宝安区成交量居首,龙岗区供应量居六区首位价格方面:福田、罗湖、南山、盐田、宝安和龙岗六区商品住宅成交均价上涨,其中,%。成交方面:各区域中龙岗和宝安成交量最大,其中龙岗区及宝安区占比均下降,。供应方面:龙岗和宝安住宅供应量合计占比仍在8成左右,南山区占比上升,罗湖及盐田占比均下滑。供求对比方面:仅龙岗区呈现供过于求态势之外,其他区域均呈供不应求趋势。三、土地市场:量价齐涨,出让金总额同比大幅增长价格方面:成交楼面均价大幅上涨,平均溢价率为24%。成交方面:土地