总部基地专题研究—易居中国.ppt

总部基地专题研究
北京经济技术开发区星网工业园
加工制造型
物流型
哥本哈根机场商务花园
研发及高科技型
PARK WEST 西区商务花园
美国硅谷
中关软件园
上海张江高科技园区
创智新天地
企业内脑型
剑桥商务花园
北京BDA国际企业大道
北京丰台ABP总部基地
后台服务型
上海浦东张江银行卡产业园
国际组织总部型
纽约联合国总部大厦
新加坡商务花园
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础
知
识
目录
案
例
研
究
总部基地基础知识
经济全球化程度的加深和信息技术的快速发展,企业资源配置方式正在发生着深刻变化,企业通过把生产制造功能在土地、能源、材料、劳动力等常规资源成本较低的区域配置,将研发、营销、融资、战略管理等总部功能在人才、信息、技术等战略资源密集的中心城市配置,形成一种新的资源配置模式,实现了资源在企业层面上的空间优化配置,这种新的资源配置方式以及总部聚集所形成的新的经济形态可以用“总部经济”来描述。
总部经济的核心价值
——企业通过总部与生产制造或分支机构在不同空间的布局实现资源再配置收益。
总部经济概念
总部经济背景
所谓“总部经济”,是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局,将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区,而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合,以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。
什么是总部经济?
信息经济充分发展
网络及通讯技术的普及,使得企业内部信息传递和组织成本大大降低,企业有条件实现内部不同组织的空间分离。
战略资源需求提升
随着企业规模扩大和市场竞争加剧,对于战略资源(信息、高级人才、科研成果等)的需求越来越强烈。
区域资源偏差较大
在发达的中心城市,战略资源密集,其获取的成本较低;在欠发达地区,常规资源密集,其获取的成本较低。
总部经济产生和发展的三大前提条件
总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎,也是政府推进中心城市产业升级的战略选择
劳动就业效应
社会资本效应
税收贡献效应
产业乘数效应
消费带动效应
五大效应
总部经济产生的五大效应
总部释义:
——从职能上讲,企业的战略决策中心、管理中心及关键资源控制中心。
——从空间上讲,是企业全部高端职能中心或部分高端职能中心的办公场所。
总部基地释义:
——从功能上讲,是某种产(行业)业链的产业集群。
——从空间上讲,是某种产(行业)业链企业集聚的场所(建筑或片区)。
研发中心
组装中心
销售中心
选址要求
交通较便捷,环境优雅,低污染产业集聚,单位租金低。
交通便捷,仓储物流服务,单位租金低。
出行方便,仓储物流服务,金融服务功能。
办公产品要求
大面积,往往不需要配套中央空调、内部装修,24小时电等供应。
大面积,往往对楼层数、层高,楼板承重要求较高,24小时电等供应。
展示功能、交易功能兼备,24小时对外通讯且设备数量要求高,24供电等。
商务服务要求
员工餐厅、员工宿舍、便利店等。
员工餐厅、便利店、租赁公寓等。
员工餐厅、酒店、租赁公寓、正餐餐饮、银行、便利店等。
部
分
总
部
职
能
中
心
选
址
要
求
总部基地是什么?
商务花园
城市CBD高层写字楼
位置分布
城市边缘区域,产业园内部或郊区城市化较为完善的区域。
城市内部,市中心,CBD区域。
产品形态
1、低容积率,高绿化率;
2、建筑密度低;小体量,低层;
3、独立性(独门独院,占天占地,一般具独立冠名权);
4、个性化(满足公司个性化需求,彰显公司形象)
1、高容积率,低绿化率;
2、建筑密度高;大体量,高层;
3、标准化办公空间。
客户类型
1、需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门,如软件、研发等;
2、需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司,如“后台服务型”公司(呼叫中心、快递服务公司等);
3、不过分依赖城市中心区商务及商业配套的公司。
1、需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的服务类企业:如贸易、广告、律师、咨询等类型企业;
2、金融企业总部:需要在城市中心区的核心地段办公,以显示公司的实力,增强投资人的信心。
客户心理
1、企业希望通过良好的办公环境,激发员工的创造力,提高效率;
2、希望通过独立的个性化办公物业彰显公司实力及品牌。
1、企业看重公司的综合商务成本,因此需要聚集在城市中心商务区以降低综合商务成本;
2、以写字楼所在区位地段体现公司形象,彰显实力。
商务花园与CBD写字楼是互为补充的两种总部基地物业形态
两
种
形
态
的
总
部
基
地
的
对
比
分
析
必要条件
商务花园
城市发展过程中的郊区化以及产业整合、