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西安市城中村房屋拆迁的.doc
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56 西安市城中村房屋拆迁的
依据及估价办法评析■殷琳
城中村是城市发展到一定阶段的特定产物,是城市发展中不可避免的课题。城中村土地是集体土地,其改造的第一步工作就是国家对农村集体土地征收,使集体土地转化为国有土地。通过城中村的改造,集体土地征收成为国有土地,村民转为居民,所取得安置房屋的权益与经济适用住房的权益相同。目前西安市城中村改造中房屋拆迁及估价的政策基本上是参照国有土地上的房屋拆迁与估价,应尽快修改原拆迁补偿估价规定,制定出针对集体土地上房屋拆迁估价的规定,提高补偿标准。
一、城中村改造的土地问题
(一)城中村的土地是集体土地
依据我国《土地管理法》的规定,土地的所有权分为国家所有和农民集体所有两种形式。《宪法》和《物权法》规定,城市的土地归国家所有。但值得注意的是,在我国城市化的过程中,有一部分农村划入了城市规划的范围,但其土地(主要是宅基地)所有权性质并没有发生改变,仍为农民集体所有。因此,城中村的土地是集体土地,并非国有土地。
随着城中村周围地区的发展,村内土地迅速增值,村民自发地以其特有的方式开发土地资源,寻求经济利益的最大化。但由于城乡二元结构制度的存在,城中村的土地利用规划管理往往与整个城市的土地利用规划管理并不协调,产生了许多不利于经济发展和社会稳定的问题。这在很大程度上制约着整个城市的发展和形象,从而影响了我国城市化发展水平,是困扰我国城市发展的难点问题。
(二)城中村改造首先要将集体土地征收为国有土地
《西安市城中村改造管理办法》第十七条规定:“实施改造的城中村,其集体土地依照法定程序转为国有土地。”目前我国《宪法》和《土地管理法》规定,国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。土地征收是我国土地所有权转移的唯一途径,城中村改造中通常不涉及土地征用,因为征用是土地使用权的转移,而不是所有权的转移。在我国土地所有权转移具有单向性,即集体土地可以通过征收转化为国有土地,而国有土地是不能转化为集体土地的。在土地征收活动中,土地征收的主体只能是国家。因此,西安市城中村改造的第一步工作就是国家对农村集体土地征收,使集体土地转化为国有土地。
(三)城中村改造用地的使用权是划拨建设用地使用权
我国实行土地所有权和使用权相分离的制度。按照我国《宪法》和《土地管理法》及其他有关法律法规规定,用地单位取得土地使用权,不是土地所有权。在土地一级市场中,用地单位可以通过出让、划拨等方式取得建设用地使用权。《西安市城中村改造管理办法》第二十五条规定:“城中村改造综合用地以划拨方式供给。除用于安置村民生活及建设公共设施用地外,其余的改造综合用地,可以变更为经营性用地,进行开发建设。”可见,城中村改造主体通过划拨方式取得建设用地使用权,即城中村改造安置房屋占用的土地性质为划拨建设用地使用权。
我国实行房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权权利主体一致的原则。因此,在城中村改造中,通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人,拥有安置房屋的所有权和该房屋占用范围内的划拨建设用地使用权。这种权利性质与经济适用住房的购房人的权利性质相同。
二、城中村房屋的拆迁与估价基本参照城市房屋进行
西安市城中村综合改造的法律政策依据通常为:《城乡规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》、《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》、《西安市人民政府关于加快城中村改造工作的意见》、《西安市城中村改造管理办法》等。
城中村房屋与城市房屋的主要不同在于,前者占用的土地为集体土地,后者占用的土地为国有土地。《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定:“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本条例。”因此《城市房屋拆迁管理条例》并不适用城中村房屋的拆迁。
《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》第二条规定:“在本市行政区域内的城市规划区国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本细则。”但其第三十二条专门对涉及集体土地上农民住宅房屋拆迁补偿与安置问题进行了规定。所以,《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》在城中村拆迁改造中适用。
《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》第二条规定“本规定适用于本市新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区范围内城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动。”第三十四条规定“在本市新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区范围内城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,其拆迁范围内涉及集体土地上房屋拆迁的房地产估价活动,比照本规定执行。”因此,《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》适用于城中村房屋拆迁估价。
综上分析,目前西安城中村改造中房屋拆迁及估价的政策基本上是参照国有土地上的房屋拆迁与估价,专门针对城中村的政策为《西安市人民政府关于加快城中村改造工作的意见》和《西安市城中村改造管理办法》。在西安市城中村改造的诸多矛盾中,补偿标准是关键。《西安市城中村改造管理办法》和相关文件中,对拆迁补偿安置标准有了原则规定,但是各区、各实 内容来自淘豆网www.taodocs.com转载请标明出处.
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