2019年房地产经纪人考试重点摘要和试题.doc

房地产经纪专业基础房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物,是①实物、②权益和③区位的结合体土地一般是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。其空间范围可分为以下3层:1、地球表面,简称地表;2、地球表面以上一定范周内的空间,简称地上空间;3、地球表面以下一定范围内的空间,简称地下空间。建筑物1、也称为建筑,有广义和狭义两种含义。2、广义的建筑物:包括房屋,又包括构筑物,是指用建筑材料构筑的空间和实体。3、狭义的建筑物:主要指房屋,不包括构筑物,是指人们居住或进行各种活动的场所。4、房屋:是指人们在其内进行生活和生产活动地建筑空间。5、构筑物:是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施如烟囱、水塔等。6、其他相关定着物:是指附属或结合在土地或建筑物上,从而成为土地或建筑物的从物,应随住土地或建筑物的转址而一并转址的物,但当事人另有约定的除外。7、在房地产买卖中,买卖对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关定着物的,应逐一列举说明,未作说明的,应理解为在买卖对象的范围内房地产是①实物、②权益和③区位的三位一体房地产实物:是指房地产中看得见、摸得着的部分房地产权益1、是指房地产中无形的、不可触摸的部分,是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。2、一宗房地产的权益包括:①拥有的房地产权利,如拥有的是所有权还是使用权。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。④额外的利益或好处。房地产区位1、是指房地产的空间位置。2、房地产区位优劣最常见、最简单的指标是距离。3、空间直线距离是最简单、最基础的距离房地产的主要特性1、不可移动(1)房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变。(2)房地产的不可移动特性,决定了房地产不像其他商品那样可以在不同地区之间调剂余缺,而是一个地区性市场,其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的,在不同地区之间有所不同,甚至是反方向变化的。2、独一无二独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。3、寿命长久4、供给有限(1)土地是大自然的产物,地表面积基本上是固定不变的,从这种意义上讲土地总量不可增加。(2)房地产的供给有限特性,使得房地产具有独占性。5、价值较大与一般物品相比,房地产不仅单价高,而且总价大。6、用途多样7、相互影响8、易受限制:在社会安定时,房地产价格有上升趋势;社会动荡时,房地产价格低落9、难以变现难以变现也称为变现能力弱,流动性差。房地产由于价值较大、不可移动、非同质性,加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因,。10、保值增值房地产面积分为房屋面积和土地面积,其作用很大。1、是通过它可知房地产的规模大小,2、是它是计算房地产价格的基础房屋面积主要有下列几种:1、建筑面积:最大是指房屋各层水平平面面积的总和,即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。①房屋内门厅客厅全部计算面积非仅一层计算;②有柱按其柱的外围水平投影面积计算;③永久性建筑地有柱车棚按其柱的外围水平投影面积计算;④属永久性结构有上盖的室外楼梯按各层水平投影面积计算2、使用面积:是指房屋户内实际能使用的面积,按房屋的内墙面水平投影计算。3、套内建筑面积:约为建筑面积的75%~95%(1)是指由①套内使用面积、②套内墙体面积、③套内阳台建筑面积组成的面积。(2)套内建筑面积小于建筑面积,大于使用面积。建筑面积>套内建筑面积>使用面积4、共有公用建筑面积:是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积,它应按一定方式在各相关产权人之间进行分摊。5、分摊的共有公用建筑面积:俗称公摊面积,是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。6、预测面积:根据预测方式,分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积。