新朝阳产品功能定位.doc

新朝阳产品功能定位
国际房地产咨询股份有限公司
INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO1>.,LTD. 根德项目策划咨询体系
前言
根据市场研究报告与项目基本情况,对项目所处的投资环境、区域市场与项目地块现状作出分析,并提出先进的策划理念,经济合理的开发思路以及物业定位,构成比例和项目开发进度控制与项目建筑设计建议等。
在本次策划报告过程中,我们秉承一贯严谨的态度,求实的作风,深入、细致的分析和创意性的挖掘,以求为本项目作出更为科学、准确的定位。
参与本报告的编写人员:钟炜、万蓉、谭质航、阮瑞权
执笔:万蓉
校核:钟雄翔
审定:钟炜
二○○二年四月三十日
目录
1. 市场细分
2. 确定目标客户
本项目目标投资客户群
目标客户特征
目标客户的范围
主力目标客户与次目标客户
目标消费群
3. 市场定位
4. 产品定位
5. 项目功能定位
6. 项目整体规划设计建议
商场内部规划建议
规划设计思想及目的
内部规划设计指向
内部景观规划设计风格
铺位面积划分
交通、人车引流规划建议
7. 项目开发进度控制建议
工程进度建议
商铺预售证的办理(1—3层)
促销时机及手段
8. 项目功能
招商服务
售后服务
物业管理服务
市场细分
所谓房地产市场细分,是指人们在目标市场营销观念的指导下,依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买****惯,将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程,其中每个消费者群即为一细分市场。
市场细分是房地产经营企业决定目标市场和设计市场营销组合的重要前提。
房地产市场细分是房地产消费需求日益多样化在房地产企业营销策略上的反映。房地产市场细分化渊源于房地产消费需求的异质性。随着科学技术和社会经济的发展,人们的生活水平日益提高,房地产需求的差异愈益扩大。为满足人们对房地产的不同消费需求,房地产开发企业必须对房地产市场进行细分。
房地产市场细分作用如下:
(一)有利于房地产企业分析、发现新的市场机会。
(二)有利于中小房地产企业开发市场。
(三)有利于集中资源,提高房地产企业的竞争力,制定适当的营销组合策略,取得良好经济效益。
(四)有利于调整房地产企业的市场营销策略。房地产市场细分可以帮助房地产开发企业及时了解房地产消费者群的特殊需求偏好及其变化,帮助房地产开发企业制定准确合理的产品定位,并据此采取灵活有效的房地产市场营销策略。
根据市场细分的概念和作用对本项目作出如下的细分。
确定目标客户
本项目目标投资客户群
目标客户特征
有投资置业理念,熟悉南宁的投资环境,经济环境以及房地产状况,具备投资分析能力与判断力。
有开展项目经营的资金(自有或贷款),收入相对稳定且居中高等水平。
具有此类项目投资的成功经验。
多为民营企业家,少数国有商业企业、自由职业者。年龄多为36>0岁以上。
寻求跨部门,跨行业发展的经济团体。
根据市场问卷调查(市场调查报告),得出:
投资者年龄在30~45岁之间的居多,20~29岁之间次之,分别为43%和41%,且文化程度都在高中/中专者居多,比重高达49%。表明经营管理者的年龄绝大部分都在生命的旺盛时期,并具备一定的文化素质,不仅符合营销策划、开拓市场的要求,也是当代激烈竞争的市场经济所必须具备的要求。(如图)
投资者年龄段分布图
投资者文化程度图
职业及收入直接关系到商家及业主的经营方向和投资取向。调查显示,经营者当前职业构成十分广泛,个体业主是主要投资群体,但由于其经济实力,投资力度及投资意识的局限性,投资人数虽多,但投资量不大,所以应以民营企业家、大商家为主力投资者。(如图)但自由职业者、企业职工、党政事业单位职工和离退休人员是潜在的投资市场,随着机关机构改革,企业职工分流、退休年龄提前等因素,这部分人员将会在商业经济中发挥巨大的作用。(如图)
投资者职业状况图
目标客户的范围
南宁市本地的目标投资个体及团体。