10亿生态城东扩可研.doc

津滨生态城项目可行性研究报告
编制时间:二零零八年五月三十日
目录
一、项目概述 2
(一)、项目定位 2
1、项目的政策优势 2
2、项目的发展前景 2
3、对滨海新区的作用 3
4、与中新生态城共赢 4
(二)、项目的市场需求分析 4
1、区域内市场需求分析 5
2、滨海新区及周边区域的需求分析 7
3、竞争分析 8
二、项目收益测算 9
(一)、项目收益预测 9
(二)、项目收益分析 9
(三)、还款保证 10
三、项目运作模式 11
(一)、项目公司治理结构 11
1、项目公司股权结构 11
2、项目公司组织架构与人力资源配置 12
3、项目公司考核及激励机制 14
4、业务操作流程 15
5、风险控制措施 16
(二)、项目实施方案 17
1、项目运作主体 17
2、土地整理范围 17
3、土地获取方式 18
4、征地拆迁和还迁房建设计划 18
5、土地一级开发建设计划 19
6、土地出让计划 20
7、成本及收入构成 20
8、利润分配方案 20
(三)、风险控制措施 21
1、土地出让价格风险控制 21
2、土地出让计划风险控制 22
3、项目资金管理使用的风险控制 22
4、成本控制风险 22
四、资金使用计划与筹措 23
(一)、项目总投资和分年度投资 23
(二)、出让计划 24
(三)、分年度净收入表 25
(四)、资金筹措 25
五、担保方式 27
津滨生态城项目可行性研究报告
一、项目概述
(一)、项目定位
1、项目的政策优势
“津滨生态城”位于天津市汉沽区城区东南部,为滨海新区“一轴、两带、三区”的规划建设中的三个行政中心之一,是滨海新区重点发展和建设的区域之一,同时是《天津市城市总体规划(2005-2020年)》的11个新城之一,因此该项目是滨海新区重点项目之一。
津滨生态城项目是汉沽区政府与天房集团的合作项目,是经过天津市和汉沽区两级政府认可的,通过市场化方式来进行运作的土地整理项目。天房集团是天津市政府授权具有土地整理资质的国有大型企业集团之一。
2、项目的发展前景
“津滨生态城”位于天津市汉沽区城区东南部,位于天津市“一轴两带三区”的滨海发展带上,也是滨海新区“一心三点”中的一个重要功能节点。西靠天津中心城区,南接塘沽,北联曹妃甸,是滨海新区辐射“三北”的重要通道,其区位价值日益突出。
未来高速公路、津汉快速路、中央大道、津唐城际铁路、地铁、津滨轻轨等区域性交通设施从项目区周边通过,交通快捷。
随着项目周边天津海滨休闲旅游区、泰达北区、中心渔港、派拉蒙主题公园、北疆电厂、中新生态城等项目的开工建设,对该项目将起到极大的促进和推动作用。
同时依据汉沽区总体规划,居住组团西拓南移的战略布局,津滨生态城的发展将成为必然趋势。
3、对滨海新区的作用
汉沽区作为滨海新区“三”区之一,是滨海新区不可或缺的组成部分,依据汉沽区整体规划,将其建设成为环渤海地区的滨海旅游、休闲、度假基地,积极发展新兴海洋产业(包括现代海洋渔业),发展成为宜居的滨海新城。
而且汉沽区具有丰富的地热资源和广阔的盐碱地可作为开发建设用地,是滨海新区最具发展潜力的区域,同时也是三个城区中真正可以实现沿海生活的城区,随着滨海新区开发进程的加快,其在环渤海经济圈中的重要性日益突出。
汉沽新城总体规划确定东南方向、即向海岸拓展是新城发展的主导方向,津滨生态城恰位于城市生长轴线上,北接老城区、南临中心渔港、西临高新技术产业园区,,东部滨海发展带北部的重要节点,发展优势明显,并且随着周边生态城规划、海滨休闲旅游区等规划的顺利进行,津滨生态城的位置显得更加重要,作为汉沽新城发展的创新引擎与汉沽东拓发展的桥头堡,其开发建设将对汉沽新城乃至滨海新区的发展起着举足轻重的作用。
4、与中新生态城共赢
2007年11月18日,国务院总理温家宝与新加坡总理李显龙在新加坡共同签署了中新中新生态城的框架协议。
中新生态城将运用生态经济、生态人居、生态文化、和谐社区、科学管理的新理念,建设“社会和谐、经济高效、生态良性循环的人类居住形式”,将把新加坡城市规划建设的先进理念、技术与天津的实际情况紧密结合,在建设节能、环保、宜居住宅的同时,发展教育培训、科技研发、文化创意、服务外包等现代服务业,配套建设一流的学校、医院、公园、文体设施和社区服务中心等公用建筑。中新生态城的合作主题,一是城市环保和可持续发展,二是环保产业化。中新生态城未来将致力于成为环保与和谐的城市样板,新加坡将与中国分享在水资源管理、污染治理以及公共住屋方面的经验,将新加坡先进的规划和建设理念引入天津,对于津滨生态城的规划和建设工作有着明显的指导和借