房屋承租人优先购买权之研究.doc

节房屋承租人优先购买权之研究蒇[内容摘要]房屋承租人的优先购买权是由《合同法》规定的一项法定权利,在性质上属于形成权。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,在出租人出卖租赁房屋时可以行使。承租人如何行使其优先购买权,需要根据现行法的规定加以解释。一旦承租人行使优先购买权,即在承租人与出租人之间成立一个买卖合同,承租人据此可享有买方的一切权利,但不能直接取得房屋的所有权。尽管出租人可以将租赁房屋与其他房屋或者附属设施捆绑出售,但承租人仍有权行使优先购买权。当承租人与共有人或者人民政府之间发生优先购买权冲突时,应当使共有人优先于承租人、承租人优先于人民政府行使其优先购买权。承租人的优先购买权受到侵害后,如何予以救济,应依具体情况而定。莄蒃[关键词]优先购买权;承租人;房屋租赁;合同法肁蒇一、承租人优先购买权概述螅膅优先购买权,又称先买权,是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利。[1]这一制度在法国、德国、瑞士等国的民法典以及我国台湾地区的相关立法中均有所规定。在我国大陆,《中华人民共和国民法通则》(以下简称为《民法通则》)、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》以及《中华人民共和国合同法》(以下简称为《合同法》)等法律分别规定了共有人的优先购买权、有限责任公司股东的优先购买权、合伙人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权等等。这些不同类型的优先购买权之间,既具有一定的共性,也具有不少个性。对于其共性,笔者曾经著文做过探讨,[2]此处不再详论。本文拟专就房屋承租人的优先购买权问题进行讨论。螀薆所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。[3]关于承租人的优先购买权,最高人民法院早在《解答关于处理房户行使优先购买权案件,发生疑义问题的函》(1952年5月17日法监字第8012号)中就曾提出过一些指导性意见。改革开放以后,国务院发布的《城市私有房屋管理条例》(1983年12月17日)第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”该条明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权,此后有关承租人优先购买权的各种规定,多以此为基础。在有关司法解释中,《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(1984年8月30日)第57条规定:“房主出卖房屋时,在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护。”这一规定虽然较为粗疏,但不妨视为司法实务界对承租人优先购买权的承认和强调。在此基础上,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(1988年1月26日)(以下简称为《民通意见》)第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果,比《城市私有房屋管理条例》的规定显然更进了一步。后来,建设部发布的原《城市公有房屋管理规定》(1994年3月23日)第36条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了规定。不过,以上关于承租人优先购买权的规定,仅局限于行政法规、部门规章乃至司法解释的层面,虽然司法实践中也应遵照执行,但其效力未免较低。迨至1999年颁布的《合同法》,才将承租人优先购买权作为一项民事基本制度,在效力仅次于宪法的民事基本法律中加以规定。该法第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”显然,这一规定没有再对私房和公房进行区分。膆薃由上可见,承认并保护承租人的优先购买权,乃是我国的一贯政策。之所以如此,恐怕主要出于以下考虑:一是维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系,尽量使房屋的所有人和利用人合而为一,减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦,从而降低交易成本,提高房屋的利用效率;二是在现代社会中,租赁他人房屋用于居住或经商者日众,承租人相对于房屋所有人而言,已经形成一个较为庞大的社会弱势群体,法律赋予承租人以优先购买权,也是出于保护这一弱势群体的政策考虑。因此,我国现行法承认并保护承租人的优先购买权,是有其正当的利益考量的。蕿蚆不过,应当看到,在法律法规中确认承租人的优先购买权,既涉及到对出租人房屋所有权的限制和承租人的保护问题,也关系到与出租人进行房屋买卖的第三人的交易安全。对于这三方面的关系,如果处理不当,就可能或者使出租人的房屋所有权受到过分限制,或者使承租人的优先购买权无法真正实现,或者是