简论投机性购房的理论研究.doc

简论投机性购房的理论研究
论文摘要“新国五条”出台后,投机性购房就一直是社会各界热议的高频词。近几年政府希图通过一系列限贷、限购、增税的政策给房地产业降温,抑制投机性购房盛行的现象,但效果始终不尽如人意。房价久高不下的背后到底是什么因素,税收和土地政策又是怎样影响着我国的房地产市场,就是本文研究的重点。
论文关键词投机性购房限贷限购税收土地政策
衣食住行乃民生之本,住有所居是每个家庭的殷切期望,但在近几年,日益走高的房价却让许多群众望而却步。由此引发的一系列住房问题不仅是人民关注的焦点,同时也是政府当前着重要解决的问题。2008年由于金融危机以及国家房地产政策调控,房价有所缓和,但2009年后房价不但实现恢复性增长,且一路攀升,甚至超过金融危机前的最高价。任由其发展必将引发经济甚至是政治上的问题,为解决房价飞速上涨的现象,2010年后政府推出了一些列房地产调控的新政策。及至前几日推出的“新国五条”,可以说是政府对房地产市场调控的又一重拳。
房地产价格久高不下有多方面的原因,而其中投机性购房盛行的现象是最多诟病,也是更亟待解决的问题。投机性购房,是指购房者甘冒特殊风险、希图获取投机利润的购房行为。其主要特点是,购房者期望从所购住房价格的短期变化中获得利润,投机者往往在市场上从事短线投资或炒卖住房的活动。豍投机性购房最直接的危害必定是推高房价,造成房地产市场的非理性发展,与此同时,也将大量资金从实业引到投机领域,影响实体经济的发展,大量的空房造成了资源的浪费,也积累了很大的金融风险,2009年《福布斯》曾将中国的房地产市场列为全球七大金融泡沫的第二位,仅次于迪拜,一旦泡沫破碎,对于部分投机者的影响必定是毁灭性的,尤其是那些将全部资产都压在房产的中产阶级。投机性购房在经济上看影响着内需的拉动,在社会看则易加剧社会矛盾,如何缓解近几年社会上的投机购房盛行的现象则是本文研究的重中之重。
一、政策性原因
欲谈其对策势必要先究其原因,导致投机性购房过热现状的原因有许多种。首先,个人住房贷款政策为一些投机者提供了必要资金。前些年我国一直实施刺激消费的宏观经济政策,个人住房贷款很好地刺激了住宅消费,使得一些购买力不强的群众也可以拥有自己的住房。国家之前为了刺激消费而放宽的房贷政策和相对较低的利率,滋生出了投机购房这样的群体,宽松的房贷政策中只要求贷款者的收入状况,对于购房的用途,已有住房、已购住房等均没有要求,这客观上为投机购房者提供了便利。同时,随着城市化进程和住房制度改革发展,我国住房供应结构失衡,住房供应高度市场化,保障性住房建设与供给严重不足;土地及城市资源有限,开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售,加上刚性需求与投资需求旺盛,使商品房供不应求、量少价高豎,投机者受其中利益驱使大量购房再转手赚取差价,掀起投机购房热。另外,之前的房地产转让市场缺乏必要的监管,手续简单,费用很低,再转让时承担的税费低廉,客观上降低了投机者的风险,也不可避免的促进了投机群体的发展。概括地讲,住宅市场上
“投机性购房需求”比例过高的原因,在于“铁定的高溢价”与“管制的低利率成本”之间形成的现实激励;导致投机盛行持续、价格持续过快上涨的充分条件是持续宽松的货币环境和持续的低利率。
二、三把利剑是否行之有效
2010年颁布实施的房地产新政提出了一系